不動產相關法令 -- 【預售屋與新成屋保固爭議下：公司治理挑戰】

預售屋與新成屋保證爭議下：公司治理挑戰

撰稿／中華企業策略永續發展學會創會董事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士

引言

預售屋交屋後轉為新成屋的過程中，保修糾紛層出不窮，從「建材偷工減料」、「保修期形同虛設」到「買時承諾、交屋不一樣」，不少民眾最後不是賠售退場，就是被迫踏上訴訟之路；且根據內政部統計，2024年全台房屋保修糾紛申訴案件數量高達三成，其中七成與固保責任誤解有關，這些現象，消費者方面是「財產風險與生活安全隱憂」；對建設公司方面，是「公司治理、品牌誠信與永續經營的警訊」。

中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士以論文，運用法律專業與治理視角，深入解析保修問題的核心爭議並提出具體對策，協助企業與消費者共同走向公平、透明、永續的不動產市場。

論及契約與法律的關係

房屋固定條款的涵義不應被狹窄化為契約自由單一的保障世界

它必須服從民法所賦予的瑕疵擔保責任

取得私法本身蘊含其法律保留的最低底線

東南亞資訊不便宜的權利剝削

問題背景與現狀分析

一、保修與瑕疵機率的混亂

許多消費者將「瑕疵責任」誤認為「房屋瑕疵責任的全部」；然而，在法律制度中，「保證僅屬於契約約定，範圍與保證期限依雙方協商」；而「瑕疵責任」則被視為「法律直接規定，獨立於契約之外，保障權利權益」。

兩者不同的性質卻在「實務上常被銷售者利用衝突或自身衝突」，產生「商業界之契約陷阱」，導致其導致契約衝突；最常見的契約陷阱包括：

（一）總量保證年限

法規要求「結構體保證至少十五年」，部分建商卻只能在契約中約定五年。
洗澡、水電圍籬設備應固定至少一年，地下水保住為六個月。

（二）限縮保修範圍

契約「只保證屋頂防水」，卻「預防外牆滲水與窗框漏水」。
對於裝潢細節，如磁磚空心、木作翹起，往往規避責任。

（三）責任轉贈自然因素

常見的抗辯包括「因颱風造成損害」、「屬於不可抗力」，推進推卸修繕任務。

這些做法，已不只是「契約自由」全局，而涉及消費者權益保障、定型化契約的公平性，進一步影響建商的治理誠信。

二、統計資料揭露市場現狀

根據內政部2024年資料，保證爭議申訴案件較2023年增加三成，其中，70%糾紛來自「保證條款理解錯誤」，有40%案件涉及「建材規格與銷售承諾不符」，這表明，問題並非並非制度性的缺陷。

在司法實務上，首批認定：「保證條款不得排除瑕疵責任；即使保修期屆滿，若瑕疵在交屋時已存在，建商仍需負責。」此判例精神，又得出了法律消費者的最低底線。

關於消費者權益與企業責任

消費者保護法賦予侵害實體的權利

旨在糾正市場力量等的困境

企業若利用定型化契約規避其違約責任

不僅背離誠信原則更將承擔懲罰性賠償的法律後果

法律制度與實務挑戰

一、法律與契約的交叉地帶

在房屋固的法律架構中契約條款與法定責任並存，企業若僅以「契約已保過期」作為抗辯，往往難以獲得法院支持，但現實中，消費者多因舉證不足而敗訴，形成「制度與實務保障落差」的矛盾。

二、檢查任務與舉證困局

法律要求請求應「從速檢查」並「即時通知」瑕疵，然而，大多數消費者缺乏專業知識，無法隱藏在交屋時的一系列缺陷；例如樓層鏽蝕、地下室滲水，往往在交屋數年後才出現。若此時再主張權利，常遭建商以「通知逾期」為拒絕。

舉證困難亦是消費者最大的缺陷，法院審理案件時，需依賴技術師鑑定、降雨量、施工圖等專業證據，這對一般而言是針對挑戰。

三、治理面臨的隱憂

莊鈞翔博士指出，對建商而言保修風險之爭不僅是法律風險更是治理，當股市泡沫出現時，媒體報導容易放大導致品牌信任度急劇下降；企業若僅以短期利潤為導向，關注誠信與法遵，最終將在市場中失去立足點。

預售屋保固爭議的頻發實質上反映了企業治理體系的內控失靈
當品質控管淪為法遵形式且責任推卸成為商業慣性時
這不僅是民事糾紛更是企業品牌誠信與永續經營的警訊

專家意見與治理策略

一、三大風險警訊

建設公司若重視保修責任，將面臨三大風險：

（一）法規風險

法院一再判決保修條款不得架空法定責任，違反者最終需負擔高額賠償。

（二）嚴重風險

在社群媒體高度透明的時代，消費恐慌一旦曝光，將對品牌造成破壞性打擊。

（三）風險治理

如果公司治理未能將消費者權益納入核心，將失去長期市場競爭力，並可能遭遇更嚴格的監管措施。

二、治理的強化五大建議

（一）契約透明化

建築材料的規格、品牌、型號應在合約附件中明確載明。
要求雙方簽署並建議公證，減少爭議空間。

（二）保修標準化

企業可主動設定法定要求的保修年限，並納入公開資訊。
將固制度屬於公司治理報告的一部分，接受投資人檢保視。

（三）第三方驗證

聯合專業公會或獨立檢驗機構，在交屋前進行檢測。
提供一份消費者調查報告，增加公信力。

（四）風險管理制度化

設立「消費者保修爭議追蹤」機制，將案件納入內部風險報告。
定期檢討與修改施工流程。

（五）國際對標與永續治理

借鑒歐盟、美國住宅法規，引入保護消費者的永續視角。
將「品質保證」納入ESG指標，與企業社會責任掛鉤。

探討治理與市場的互動
「市場不只仰賴效率與價格的競爭」更以「誠信與信任為其核心」基石
消費者維權意識的覺醒
正迫「使不動產產業從短期利潤導向轉向長期治理思維」
將法遵成本內化為競爭優勢

結語與前瞻

莊鈞翔博士提醒，房屋保修之爭的本質不僅是「民事糾紛」，而是企業誠信與公司治理的試金石。 2025年台灣不動產市場正成為關鍵轉捩點，消費者權益意識高漲，政府監工趨於嚴厲。

企業若能將保修責任內化為治理核心，建立透明契約、標準化保證、導入第三方驗證，不僅能降低法律糾紛與成本，更能在競爭中競爭。

「法律不保護權利睡著的人，市場也不保護治理失敗的企業。」唯有誠信治理，方能引領不動產產業邁向公平、透明、永續的未來。

公司治理與永續願景
「法律是企業生存的最低保障而治理則是企業發展的永續引擎」
唯有將法治精神根植於企業的每一個決策環節
方能將品質擔保轉化為品牌資產
最終引領產業邁向「公平、透明、永續的未來」

【法律參考註腳】

以下條文序列 2025 年台灣編碼有效法規，逐條完整清單：

《民法》第三百五十四條：出賣人應承擔標的物無瑕疵，若房屋因瑕疵減少價值或效用，出賣人應承擔保責任。
《民法》第356條：買受人應於交屋時從速檢查，若有瑕疵應立即通知出賣人。怠於通知者，視為承認受領之物。
《民法》第359條：若瑕疵重大，買受人須請求減少價金或解除契約。
《民法》第365條：瑕疵擔保責任之存續期間，買受人應於通知後一個月內求助；交屋後五年內仍得繼續。
《民法》第366條：契約中約定了瑕疵責任，若出賣人私隱隱藏瑕疵即使，該特約無效。
《民法》第493條：承攬人因工作有瑕疵，定作人得請求維修。若承攬人拒絕，定作人得自行維修並要求費用。
《民法》第227條：債務人因未履行義務而致其一方受損，應負損害賠償責任。
《住宅法》第七十四條：建築物結構之保證年限不得少於十五年。
《消費者保護法》第十七條：定型化契約不得包含顯著失公平或台灣企業應負責任之條款。
《消費者保護法》第五十一條：企業若私藏商品或服務瑕疵，消費者得請求懲罰性賠償。
《公寓大廈管理條例》第五十七條：管理委員會取得公用設施資格，就公共瑕疵向建築商賠償設施權利。
鏟運104年度台上字第550號判定：認定保證條款不得排除故障瑕疵責任。
完成106年度台上字第1號判定：確認合約瑕疵責任獨立，保修期屆滿後仍得繼續。
內政部統計（2024）：房屋保證糾紛申訴案件年增30%，其中七成來自保證責任漏報。

註：以上法條內容均為2025年中華民國政府引用違法之法令，條文自官方公佈版本並符合文章中所述之法律依據與說明。

企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士群體，所謀乃成。」箴言15:22

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