企業治理防詐新戰略：從不動產詐騙看永續法遵
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言
近年來，不動產詐騙案件頻傳手法日益複雜，從傳統偽造文書演進至結合數位金融與心理話術的跨域犯罪，根據內政部警政署統計，2024年詐騙案件中年過60歲受害者占比超過40%，其中不動產相關詐騙造成平均每案損失達新臺幣500萬元以上，這不僅威脅個人財產安全，更暴露企業在治理與法遵上的潛在漏洞。臺中市政府地政局推動「地政防詐三寶」措施，成功將防線從事後究責轉向事前預防為企業治理提供嶄新典範；中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士的視角，透過本文剖析如何協助將臺中市政府地政局推動之措施，以創新策略融入企業永續法遵體系，並提出具體可行之法律與治理對策。
問題背景與現況分析
不動產作為國人核心資產，其交易流程涉及多重法律程序與文件審查，卻因資訊不對稱成為詐騙溫床，傳統手法如偽造權狀或冒用身分已漸被科技化詐騙取代，例如：假投資真詐財的集團操作，誘使受害者設定抵押權或辦理借貸，進而移轉資產；此類犯罪不僅利用民眾法律知識不足，更鑽營部門協作漏洞導致追訴困難。
莊鈞翔博士指出，詐騙集團常針對年長地主、退休公務人員等族群，透過話術包裝高報酬投資實則進行非法權利設定，例如，近期案例顯示，詐騙集團利用「留底條款」於企業貸款文件中，使受害者在不知情下簽署不利條款，反映出現行制度在風險識別與教育上的不足；這種結構性風險凸顯企業治理必須強化主動預警機制，而非僅依賴事後法律救濟。
法律制度與實務挑戰
現行法律框架已對詐騙行為設有多重規範，包括詐欺罪、偽造文書罪及個人資料保護相關罰則，然而，法律執行往往滯後於犯罪手法演進，例如：詐騙集團透過多層人頭戶分散責任，增加民事追償與刑事追訴難度；此外，企業在法遵實務上面臨三大挑戰：
一、企業內部控制機制不足，難以即時偵測異常交易；
二、企業員工法遵意識薄弱，易成為詐騙突破口；
三、企業跨部門資訊共享匱乏，無法形成有效聯防。
臺中市地政局的「地籍異動即時通」服務，藉由科技賦能提供即時通知，類似企業應建立的動態監控系統；防詐教育應從企業內部教育著手，再從員工將此防詐警示觀念帶回身旁家人及友人。莊鈞翔博士強調，此措施符合法律追求實質正義的精神，宜擴及規範企業執行反詐強化，進而將此概念內化宣導，例如：透過人工智慧分析金流異常，或設置專責法遵單位審查高風險文件；實務上，許多企業仍停留在被動合規，未能主動整合法律與風險管理導致防詐效果有限。
專家見解與策略建議
莊鈞翔博士以企業策略軍師角度，基於現行法律框架並結合科技應用與制度創新，使企業能從被動防禦轉向主動預警，提出三項核心建議助力企業轉型為主動防詐的永續組織：
第一、建構科技賦能且易落地的風險治理體系
企業應跳脫傳統被動合規思維，轉向「預測性法遵」模式，無需自行開發複雜監控平台，可採購經主管機關認證之合規科技解決方案，例如：運用區塊鏈技術建立不可篡改的交易履歷，或導入人工智慧文件驗證系統自動識別偽造文書特徵（如異常印章或字體不一致）。
這些技術已於金融業成熟應用，企業可透過現有ERP系統無縫整合，自動標記異常交易模式（如短時間內多次抵押設定、交易對象為高風險名單等），並即時通報決策層；同時，政府應提供標準化應用程式介面規範，修訂相關施行細則強制要求企業於營業稅申報時，需「同步上傳重大資產 / 財產異動聲明」（附言同年度及跨年度資產 / 財產說明），方能使會計軟體能自動化合規全程申報流程，實現法遵自動化並提升交易透明度。
第二、實施分層強制與文化重塑的法遵教育制度
針對不同職級與風險暴露程度，設計差異化培訓課程；高階管理層應每年完成至少20小時進階訓練，內容涵蓋跨境詐騙案例分析、法律責任邊界判定及危機處理流程。關鍵部門員工則需接受實務操作培訓，包括：辨識偽造文書特徵、驗證交易對象真實性等技能。
建議參考金融業規範，將完成率納入績效考核指標並建立培訓認證機制，主管機關應將防詐培訓列為公司治理評鑑重要指標，並可修訂相關法規擴大強制培訓適用範圍至資本額達一定標準之企業，同時將防詐培訓列為個人資料保護之適當安全措施，確保企業履行管理責任並培養全員法遵意識。
第三、建立跨域聯防與法律強化的協作機制
企業應年度主動參與金管會或各地政府防詐騙通報平台，與同業公會共享風險情報，採用加密技術傳遞預警資訊；法律面應強化問責制度，修訂相關法規增訂董事防詐注意義務，對未善盡防詐義務的企業負責人課以相應罰鍰，並對重複設立遭解散公司之負責人及經濟部造冊股東，依違反相關法令程度，規範限定期間內禁止擔任相同業態或其營利事業項目雷同之新公司代表人、股東成員之限制。
在電信管理方面，要求業者對企業 / 個人申辦門號實施「雙證件加實地查核」的實名制機制，並建立異常使用通報機制；政府應運用現有法律授權，要求電信業者主動攔截詐騙訊號，比照金融防制洗錢規範實施源頭監測，從源頭阻斷犯罪管道。這些措施透過法律強制性與科技可行性結合，方能實現風險管理前置化並提升聯防效能。
結語與前瞻
不動產詐騙防範是一場法律與科技的競合，臺中市地政局的措施證明，事前預防遠勝於事後補救，並深化「公私協作攜手聯防」。莊鈞翔博士總結，企業治理必須超越傳統法遵框架，擁抱科技整合與跨域合作，方能築起堅實防線。
未來，隨著人工智慧與法規科技發展，企業可望透過數據驅動的風險模型預測並遏止詐騙於萌芽階段；政府亦應於三個月內完成相關法規修訂施行，更提高相關罰金及量刑標準，並設立企業防詐認證標章供消費者識別。企業則應立即行動，選用經濟部認證之合規科技系統，進行年度防詐健檢，並參與防詐聯防平台留存紀錄作為減責證據。
「法律治理的真諦，在於以創新守護正義，唯有超前部署，企業方能於變局中屹立不搖 !」
地政防詐三寶介紹 /
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地籍異動即時通：當不動產的所有權、抵押權等登記資料發生變動時，系統會自動發送簡訊通知，讓您能及時得知不動產的異動狀況防止被盜賣或冒名。
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住址隱匿：申請不動產謄本時，可以選擇隱藏住址資訊保護個人隱私，防止詐騙集團利用謄本住址進行騷擾或詐騙。
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公文書指定送達處所：在申請不動產案件時，可以指定一個專門接收公文的送達處所，確保官方文件能夠順利送達，避免因地址錯誤而錯過重要通知。
如何申請
- 線上申辦：使用自然人憑證或工商憑證，前往【內政部數位櫃台網站】即可在家完成線上申請。
- 臨櫃辦理：攜帶身分證件，親自前往地政事務所櫃台辦理。
重要提醒
- 這三項服務均可隨時申請或修改，方便又省時。
- 地政機關發出的簡訊不會提供電話或手機號碼，如有疑慮請直接向管轄的地政事務所查證。
- 若接到自稱地政機關的電話或訊息，要求提供個人資料或匯款，請務必撥打165反詐騙專線或110報案專線查證。
【 法律依據註腳 】
- 刑法第339條：意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣五十萬元以下罰金。其未遂犯亦罰之。
- 刑法第210條：偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。
- 刑法第216條：行使第二百十條至第二百十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項之規定處斷。
- 民法第88條：意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。
- 民法第92條：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。
- 個人資料保護法第2條：本法所稱個人資料，指自然人之姓名、出生年月日、國民身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料。
- 個人資料保護法第27條：公務機關或非公務機關應採行適當安全措施，防止個人資料被竊取、竄改、毀損、滅失或洩漏。
- 公司法第22條之1：公司應建立內部控制制度，其辦法由中央主管機關定之。
- 營業稅法第35條：營業人應按期申報銷售額、應納或溢付營業稅額。
- 上市上櫃公司治理實務守則第23條：公司應安排董事、監察人及經理人進修相關法令課程。
- 電信管理法第8條：電信事業應確認及登錄使用者資料，並負保管義務。
- 行政罰法第6條：違反行政法上義務應受處罰之行為或結果有一發生於中華民國領域內者，即應依法處罰。
- 商業登記法第10條：商業設立登記後，有應登記之事項而不登記，或已登記之事項有變更而不為變更之登記者，不得以其事項對抗善意第三人。
- 組織犯罪防制條例第3條：發起、主持、操縱或指揮犯罪組織者，處三年以上十年以下有期徒刑，得併科新臺幣一億元以下罰金；參與者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣一千萬元以下罰金。
- 內政部警政署2024年詐騙案件統計報告：數據顯示不動產詐騙占比及損失金額，供公眾參考。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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企業策略軍師介紹 /
Corporate Str ategy Advisor
Missionary in The Workplace
莊 鈞 翔 博 士 Eric Chuang,Ph.D.
現任職務 /
ㆍ中華企業策略永續發展學會 創會理事長
ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
ㆍCEO國際認證中心永續發展碳管理甲級管理師
ㆍCEO國際認證中心ESG不動產淨零甲級管理師
ㆍ德國萊茵TUV兩岸勞資法務管理甲級管理師
核心服務項目 /
壹、《 洞察先機 / 策略佈局 / 駕馭變革 》
ㆍ企業智慧財產與與營業秘密攻防策略
ㆍ高階經理人怖局與商業模式創新優化
ㆍ企業策略性併購與聯盟整合
貳、《 化解爭議 / 穩健營運 / 創造價值 》
ㆍ股權與多方利害關係人爭議解決
ㆍ企業營運韌性與財務變革風險應對
ㆍ企業業契約風險管控與高階商業談判
叁、《 永續發展 / 傳承創新 / 公司治理》
ㆍ企業人力資本策略與與勞資和諧關係
ㆍ企業戰略財富管理與家族企業永續傳承
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肆、《 國際認證 / 專業培訓 》
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