制度性反詐：不動產登記、地政士責任與警政合作的公司治理啟示
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言
近年來，台灣不動產詐騙案件呈現爆炸性增長，從傳統偽造文書到利用假本票、數位工具進行跨域犯罪已從個案演變為系統性風險。根據內政部最新統計，2024年不動產相關詐騙較前一年度增長逾六成，涉案金額突破新台幣數十億元，不僅造成個人財產巨額損失更侵蝕市場對登記公信力的信任；作為中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士，長期鑽研公司治理與法律風險管理，本文將深入剖析不動產詐騙背後的制度漏洞，聚焦登記審查、地政士角色、跨部門合作，並從企業治理角度提出解方以強化社會防詐韌性。
問題背景與現況分析
不動產詐騙在台灣已非新鮮事，但近年手法愈發精緻化與組織化，詐騙集團利用法律制度盲點並結合科技工具，使受害人防不勝防；從法制演進看，台灣不動產物權變動採登記生效主義，旨在保障交易安全，卻因過度側重形式審查衍生結構性風險。例如：地政機關「僅核對文件形式齊備性」如：印鑑證明、法院文書是否齊全「而無需深入驗證債權真實性或簽名真偽」，這使得偽造文件易於蒙混過關。
數據顯示，2024年全台地政事務所受理的異議案件中，高達三十五百分比涉及疑似詐騙移轉，其中中高齡族群占比超過六成反映問題嚴重性。案例層出不窮，如：「台版地面師」案中，詐騙集團透過偽造遺囑，成功轉移多筆土地涉案金額逾億元，地政士在其中扮演關鍵角色卻未能有效把關。此類事件不僅暴露法律執行缺口，更凸顯市場信任危機：「當民眾對登記制度失去信心，不動產市場的穩定性與金融體系的安全將直接受衝擊。」
莊博士從公司治理視角：「不動產市場就猶如一家大型公司，登記制度是內部控制機制，地政士是獨立稽核人而詐騙行為相當於內部舞弊。」當前痛點在於，制度設計未能與時俱進，無法因應組織化犯罪，且跨部門協作不足導致預防與救濟雙雙失靈。
法律制度與實務挑戰
現行法律框架下，不動產登記涉及多重法規卻存在顯著灰色地帶：
一、登記制度的核心風險在於形式審查過度依賴：
地政事務所依據相關規則，僅需確認文件外觀符合要求，例如：「印鑑證明與申請書是否一致，而無需實質查核債務真實性或當事人意願 ? 」
這種設計原為提升行政效率，但在詐騙情境下，卻成為漏洞：「詐騙集團利用偽造文件，輕鬆通過審查，完成產權移轉。」
二、資訊孤島現象加劇了問題：
地政、警政、金融單位間缺乏即時資訊共享機制，例如：當詐騙集團進行高風險交易時，地政機關無法即時獲取警政警示，導致詐騙行為在完成登記後才被發覺。
此外，善意第三人保護原則雖保障交易安全，卻使原權利人陷入困境：「一旦不動產移轉至善意買方名下，原權利人難以追回，僅能訴諸民事賠償但詐騙者多已潛逃。」
三、地政士的專業責任是另一關鍵挑戰：
地政士在不動產交易中負有把關義務，應確保文件真實性與交易合法性。然而，實務上「部分地政士因疏失或共謀」未能盡責；例如：在許多案件中，地政士未核對當事人身分或債權基礎，即協助辦理登記，這不僅違反專業倫理更可能構成法律責任。
從公司治理角度：「地政士的角色類似獨立董事，需維持獨立性與問責性，但現行法規對其義務規範不足，懲戒機制亦顯薄弱。」
四、警政合作方面：
雖有初步進展，如內政部推動橫向協作，延長高風險案件受理時限至五個工作日，並建立現場通報機制，但執行面仍面臨挑戰：「資源有限標準不一，且缺乏法源強制力導致合作效率不彰。」
五、科技防詐則帶來新興議題：
人工智慧與區塊鏈技術雖能提升審查精度與不可篡改性，但涉及隱私權與比例原則爭議；例如：「AI分析交易模式可能觸犯個資保護，而區塊鏈導入需與現行土地法規銜接，這些都需法律配套修正。」
專家見解或策略建議
作為企業策略軍師莊鈞翔博士認為，防堵不動產詐騙需從「制度、責任與科技」三管齊下：
首先從法律制度面應進行改革：
登記審查應強化實質性，引入「雙重專業簽證」機制並要求高額交易需由地政士與律師共同核對文件真實性，類似公司治理中的雙簽制度，以提升把關強度；同時，修正票據相關規定，限縮本票在不動產交易中的適用避免其成為詐騙工具；例如：要求高額本票需經公證或法院認證。
其次再提升地政士專業責任：
明定地政士的法定注意義務，於相關法中增訂條文：「要求地政士負起實質查核責任，如未盡責導致詐騙，應負連帶賠償責任。」借鏡律師懲戒制度，設立「地政士倫理委員會」，強化自律機制並將「地政士納入公司治理評鑑體系」，透過透明度提升問責性。
第三則強化跨部門合作：
建立地政、警政、金融機構的即時資訊共享平台，利用大數據分析，對「異常交易（如短期多次抵押、高齡所有者突然處分資產）自動預警並暫停登記程序」，推動立法，賦予警政機關主動通報權確保高風險案件能即時介入。
科技應用方面，平衡創新與法律保障，導入AI監測工具時：「需遵循個資保護原則確保數據使用符合比例性；區塊鏈技術可用於產權追溯」，但需修法明確其法律效力，並編列預算協助地政機關數位轉型。
莊博士呼籲企業主與高資產民眾，應採取主動防範：切勿輕易交付權狀、印鑑證明或身分證正本，即使對方聲稱為專業人士，務必申請地籍異動即時通服務，並監控名下財產變動。交易時面對面核對身分，避免僅依賴電子文件，接獲法院文書立即諮詢律師，以免錯失異議期限。
從公司治理啟示，不動產市場應視為「社會公司治理」的一環：「地政士如同獨立董事，負責監督；地政機關如內部稽核，確保程序合规；警政單位則是外部監管者；未來可將防詐措施納入ESG評鑑，鼓勵企業揭露不動產管理政策提升整體市場信任。」
結語與前瞻
莊博士強調：「不動產詐騙是制度性漏洞的縮影，反映法律執行與時俱進的迫切性，唯有透過法律改革、專業責任強化與科技整合才能築牢防詐網絡。」專業團體應與民眾共同協力，建議政府打造從預防到救濟，建立全方位治理體系，正如《後漢書． 丁鴻傳》：「防微杜漸」前瞻性的制度設計與集體警覺，才是確保財產安全與市場信任的不二法門。
期待台灣應朝向建立「智慧防詐生態系」結合法律、科技與合作，讓不動產交易真正實現安全與永續 !
地政防詐三寶介紹 /
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地籍異動即時通：當不動產的所有權、抵押權等登記資料發生變動時，系統會自動發送簡訊通知，讓您能及時得知不動產的異動狀況防止被盜賣或冒名。
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住址隱匿：申請不動產謄本時，可以選擇隱藏住址資訊保護個人隱私，防止詐騙集團利用謄本住址進行騷擾或詐騙。
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公文書指定送達處所：在申請不動產案件時，可以指定一個專門接收公文的送達處所，確保官方文件能夠順利送達，避免因地址錯誤而錯過重要通知。
如何申請
- 線上申辦：使用自然人憑證或工商憑證，前往【內政部數位櫃台網站】即可在家完成線上申請。
- 臨櫃辦理：攜帶身分證件，親自前往地政事務所櫃台辦理。
重要提醒
- 這三項服務均可隨時申請或修改，方便又省時。
- 地政機關發出的簡訊不會提供電話或手機號碼，如有疑慮請直接向管轄的地政事務所查證。
- 若接到自稱地政機關的電話或訊息，要求提供個人資料或匯款，請務必撥打165反詐騙專線或110報案專線查證。
【 法律依據註腳 】
本文章引用之法律依據及數據來源如下，均符合2025年中華民國台灣政府現行法令：
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土地法第68條：規定因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由地政機關負損害賠償責任，但原因應歸責於受害人時不在此限。此條文涉及地政機關之審查責任，實務上地政人員需盡善良管理人注意義務，但形式審查常不足以防堵詐騙。
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土地登記規則第34條：規範地政事務所辦理登記時之審查標準，強調文件形式齊全性，如申請書、印鑑證明等需符合規定，而無需實質審查債權真實性，此為詐騙得逞的關鍵因素。
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地政士法第1條及地政士法第2條：規定為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，且地政士應精通專業法令及實務，並依法誠信執行業務。這些條文奠定地政士之專業責任，但在實務中常因執行疏漏而未能有效防詐。
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地政士倫理規範第4條、第5條、第10條、第11條：明定地政士應精研專業法令、充實知識、秉持誠信執行業務，並依據法令及正當程序盡力維護當事人權益。這些規範強化地政士之倫理義務，但缺乏強制懲戒機制。
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民法第948條：規範動產所有權或其他物權之善意受讓，規定善意受讓人縱讓與人無讓與權利，其占有仍受保護，但受讓人明知或重大過失不知者除外。此條文適用於不動產詐騙中善意第三人保護，導致原權利人救濟困難。
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內政部警政署統計數據：2024年不動產詐騙案件較2023年增長六成，涉案金額超過新台幣數十億元，數據來源為警政署公開反詐騙報告。
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內政部地政司資料：2024年地政事務所異議案件中，三十五百分比涉及疑似詐騙移轉，中高齡受害者占比達六成，反映登記制度漏洞。
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法院支付命令制度：依據民事訴訟法相關條文，支付命令於債務人未異議時確定，得為強制執行名義，詐騙集團常利用此制度進行假債權確認。
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個資法相關規定：於科技防詐中，人工智慧應用需符合個人資料保護法之原則，確保數據處理不侵隱私權。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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企業策略軍師介紹 /
Corporate Str ategy Advisor
Missionary in The Workplace
莊 鈞 翔 博 士 Eric Chuang,Ph.D.
現任職務 /
ㆍ中華企業策略永續發展學會 創會理事長
ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
ㆍCEO國際認證中心永續發展碳管理甲級管理師
ㆍCEO國際認證中心ESG不動產淨零甲級管理師
ㆍ德國萊茵TUV兩岸勞資法務管理甲級管理師
核心服務項目 /
壹、《 洞察先機 / 策略佈局 / 駕馭變革 》
ㆍ企業智慧財產與與營業秘密攻防策略
ㆍ高階經理人怖局與商業模式創新優化
ㆍ企業策略性併購與聯盟整合
貳、《 化解爭議 / 穩健營運 / 創造價值 》
ㆍ股權與多方利害關係人爭議解決
ㆍ企業營運韌性與財務變革風險應對
ㆍ企業業契約風險管控與高階商業談判
叁、《 永續發展 / 傳承創新 / 公司治理》
ㆍ企業人力資本策略與與勞資和諧關係
ㆍ企業戰略財富管理與家族企業永續傳承
ㆍ企業法遵風險險防禦與公司治理優化
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