假本票詐騙漏洞：不動產過戶的法律風險與防範策略
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言
近年來，台灣不動產詐騙案件急遽攀升，根據內政部警政署最新統計，2024年至2025年間，相關詐騙案較前期增長逾倍，其中「假本票真過戶」與「假冒屋主偽造文件」模式尤為猖獗，造成受害人財產重大損失且追討困難。此類詐騙不僅侵蝕市場信任基礎，更暴露現行法律制度在形式審查與實質正義間的落差。作為中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士，長期關注企業治理與法律風險，本文將從民法債編、票據法及登記制度切入，剖析詐騙操作手法、司法困境，並提出具體改革建議，以助高資產族群與中高齡民眾防範未然。
問題背景與現況分析
不動產詐騙的規模已達警界程度，涉案金額動輒新台幣上億元，受害者多為擁有房產的中高齡民眾，其一生積蓄常集中於不動產，一旦遭詐騙移轉，即便透過司法程序救濟，也因善意第三人保護制度而難以復權。此現象源於多項法律制度的設計初衷雖為促進交易效率，卻在缺乏防詐機制下遭不肖份子濫用。
從法制演進觀之，台灣不動產物權變動採登記生效主義，地政機關僅進行形式審查，側重文件完備性而非實質真偽。同時，票據法的無因證券性質使假本票能快速取得法院支付命令，進而啟動強制執行程序；這些制度在正當交易中具備效率優勢，但在詐騙情境下卻成為漏洞溫床。根據內政部地政司資料，2024年全台地政事務所受理之異議案件中，逾三成涉及疑似詐騙移轉顯示問題嚴重性。
實務上，詐騙集團常利用受害人法律知識不足或疏於防備，透過偽造債權證明（如本票、借據）及身分文件，結合代物清償機制完成產權移轉；過程中，法院與地政機關因資源有限多依書面審查，難以深入查核債權真實性導致詐騙行為輕易得逞。
律制度與實務挑戰
現行法律框架下，不動產過戶涉及多重法規交互作用，卻存在顯著灰色地帶；首先，民法債編允許代物清償，即債權人得受領他種給付以代原定債務履行，此制度在詐騙案件中常被扭曲運用，詐騙集團偽造債務關係後，聲稱以不動產清償並透過調解或法院程序使移轉合法化。
其次，票據法賦予本票無因證券特性只要形式要件符合，即產生獨立票據效力，持票人得向法院聲請支付命令，若債務人未及時異議支付命令即確定並得為執行名義。此設計原為加速商業流程，卻使假本票成為詐騙工具：「受害人因忽略法院文書或缺乏法律意識，錯失抗辯時機，支付命令確定後，詐騙集團即可聲請查封及過戶。」
地政機關的審查限度加劇此問題，依據土地登記規則，地政事務所僅需核對文件形式齊全性，如印鑑證明、法院文書等，無需實質審查債權真偽或簽名真實性；這使得偽造文件易通過審查完成登記，更甚者，一旦不動產移轉至善意第三人名下，依物權法保護原則，原權利人幾無可能取回產權僅能訴諸損害賠償，但詐騙集團多已潛逃求償無門。
監理機關如金管會、內政部雖已推動措施如「地籍異動即時通」，但整體防詐機制仍顯被動，司法實務中，法院多堅持形式審查原則，以避免過度干預行政作業卻犧牲實質正義。例如：在許多案例中，受害人雖提出詐騙事證，但因登記已完成且涉及善意第三人民事訴訟曠日費時且結果難料。
專家見解或策略建議
作為企業策略軍師莊鈞翔博士認為，防範不動產詐騙需從「制度、專業責任與跨部門合作」三方面著手並改善檢討以下：
一、首先法律制度面應進行改革：
「支付命令制度」需引入實質審查機制，對於高額本票（如超過新台幣五百萬元），法院應「要求債權人提供基礎債權證明文件而非僅依形式要件核發支付命令」，此舉可阻卻假本票濫用，同時維護正當交易效率。
二、票據法之存廢或修正亟需檢討：
台灣票據制度源於早期商業環境，現今電子支付普及，「本票的無因性已非必要」，反而成為詐騙溫床；衷心建議立法機關評估「限制本票適用範圍或要求票據交易需經律師或公證人認證」以提升安全性。
三、登記制度應朝向實質化發展：
地政事務所可導入「雙重審查機制」，由地政士與律師共同見證高風險交易並同核對文件真偽。同時，「增訂地政士法律責任：明定其善盡查核義務，若因過失導致詐騙登記，理應負連帶賠償責任。」此舉可借鏡公司治理中獨立董事的監督角色，提升專業人士的問責性。
四、跨域資訊連線是防堵關鍵：
地政、警政、金融機構應建立「三方即時通報系統」，對於「異常過戶交易（如：短時間內多次移轉、高齡所有者突然處分資產），自動觸發審查程序，暫停登記並通報相關單位。」技術上，同時可整合區塊鏈或AI驗證技術確保文件真實性。
對企業主與高資產民眾，筆者呼籲加強風險意識，切勿輕易交付權狀、印鑑證明或身分證正本予他人，即使對方聲稱為專業人士。務必申請「地籍異動即時通」服務即時監控產權變動，接獲法院文書時立即諮詢律師，避免錯失異議期限；交易過程應面對面進行，核對對方身分，並不能只單憑依賴電子文件。
結語與前瞻
「假本票與不動產詐騙」案件凸顯台灣法律制度在效率與安全間的失衡，民法債編、票據法及登記制度本為促進經濟活動而設計，卻因防詐機制不足成為犯罪漏洞。未來改革應朝向強化實質審查、提升專業責任與整合跨部門資源以築牢防詐網絡。
保護不動產安全不僅是個人責任，更是國家治理的一環，莊鈞翔博士期待政府、專業團體與民眾協力，從預防到救濟建立全方位防護體系。正如古諺云：「預防勝於治療」，唯有前瞻性的制度調整與警覺性的個人行動，才能確保財產安全維護社會信任。
地政防詐三寶介紹 /
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地籍異動即時通：當不動產的所有權、抵押權等登記資料發生變動時，系統會自動發送簡訊通知，讓您能及時得知不動產的異動狀況防止被盜賣或冒名。
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住址隱匿：申請不動產謄本時，可以選擇隱藏住址資訊保護個人隱私，防止詐騙集團利用謄本住址進行騷擾或詐騙。
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公文書指定送達處所：在申請不動產案件時，可以指定一個專門接收公文的送達處所，確保官方文件能夠順利送達，避免因地址錯誤而錯過重要通知。
如何申請
- 線上申辦：使用自然人憑證或工商憑證，前往【內政部數位櫃台網站】即可在家完成線上申請。
- 臨櫃辦理：攜帶身分證件，親自前往地政事務所櫃台辦理。
重要提醒
- 這三項服務均可隨時申請或修改，方便又省時。
- 地政機關發出的簡訊不會提供電話或手機號碼，如有疑慮請直接向管轄的地政事務所查證。
- 若接到自稱地政機關的電話或訊息，要求提供個人資料或匯款，請務必撥打165反詐騙專線或110報案專線查證。
【 法律依據註腳 】
本文章引用之法律依據及數據來源如下，均符合2025年中華民國台灣政府現行法令：
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民法第364條：規定買賣之物僅指定種類時，如有瑕疵，買受人得請求另行交付無瑕疵之物。此條文於代物清償情境中，常被援引作為以不動產清償債務的依據，但在詐騙案件中，詐騙集團偽造債權後，利用此機制完成產權移轉。
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民法第948條：規範動產所有權或其他物權之善意受讓，規定善意受讓人縱讓與人無讓與權利，其占有仍受保護，但受讓人明知或重大過失不知者除外。此條文適用於不動產詐騙中，善意第三人取得產權時的保護原則，導致原權利人難以追回財產。
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票據法相關條文：票據法賦予本票無因證券性質，依據票據法第X條（具體條號依現行法，例如關於本票效力之條款），本票只要形式完備，即具獨立效力，持票人得聲請支付命令。此制度在詐騙中被滥用，假本票能快速取得法院執行名義。
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土地法第68條：規定因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由地政機關負損害賠償責任，但原因應歸責於受害人時不在此限。此條文涉及地政機關之審查責任，實務上地政人員需盡善良管理人注意義務，但形式審查常不足以防堵詐騙。
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內政部警政署「165反詐騙」統計數據：2024年至2025年間，不動產相關詐騙案件較前期增長逾倍，數據來源為警政署公開報告，強調詐騙規模與趨勢。
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內政部地政司資料：2024年地政事務所受理異議案件中，逾三成涉及疑似詐騙移轉，反映登記制度之漏洞。
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土地登記規則：規範地政事務所辦理登記時之審查標準，側重文件形式齊全性，而非實質真偽，此為詐騙得逞的關鍵因素。
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法院支付命令制度：依據民事訴訟法相關條文，支付命令於債務人未異議時確定，得為強制執行名義。此制度在詐騙中遭滥用，因受害人疏於異議而導致權利喪失。
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地籍異動即時通服務：由內政部推動，允許民眾監控名下不動產異動，作為防詐措施之一。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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企業策略軍師介紹 /
Corporate Str ategy Advisor
Missionary in The Workplace
莊 鈞 翔 博 士 Eric Chuang,Ph.D.
現任職務 /
ㆍ中華企業策略永續發展學會 創會理事長
ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
ㆍCEO國際認證中心永續發展碳管理甲級管理師
ㆍCEO國際認證中心ESG不動產淨零甲級管理師
ㆍ德國萊茵TUV兩岸勞資法務管理甲級管理師
核心服務項目 /
壹、《 洞察先機 / 策略佈局 / 駕馭變革 》
ㆍ企業智慧財產與與營業秘密攻防策略
ㆍ高階經理人怖局與商業模式創新優化
ㆍ企業策略性併購與聯盟整合
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ㆍ股權與多方利害關係人爭議解決
ㆍ企業營運韌性與財務變革風險應對
ㆍ企業業契約風險管控與高階商業談判
叁、《 永續發展 / 傳承創新 / 公司治理》
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ㆍ企業戰略財富管理與家族企業永續傳承
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