「剛性需求」是房市護身符還是政策漏洞？學者痛批：新青安貸款正在養大房市風暴
台灣銀行董事長凌忠嫄提出房市「價穩量縮」說法的同時，強調對首購族、新青安貸款戶等「剛性需求族群」的支持。然而，這番言論卻引發經濟學界激烈論戰：所謂「剛性需求」是否已成為投資客的完美掩護？新青安貸款的美意是否正在醞釀下一場房市危機？
新青安貸款成效驚人？還是危機驚人？
台銀數據顯示，今年前7月房貸餘額新增1300多億元，其中新青安貸款就佔了521億元。這項被政府視為協助青年購屋的德政，卻遭學者質疑已成為投資客的溫床。
經濟學者直言：「新青安提供五年寬限期、低利率與高成數貸款，看似幫助年輕人，實則讓更多資金流入房市。投資客利用人頭戶申請新青安，已經成為公開的秘密。」他警告，這種政策可能正在重演美國次貸危機的劇本，將貸款提供給還款能力可疑的借款人。
「剛性需求」定義模糊淪為漏洞
央行第七波信用管制嚴格限制多戶貸款成數與寬限期，卻對「首購」與「自用」定義寬鬆。實務上，投資客透過人頭戶、親友名義申請首購貸款的情況屢見不鮮。一位不願具名的銀行房貸主管透露：「我們經常遇到年輕申請人，名下無房卻能一次購買多戶預售屋，頭期款來自父母或第三方，明顯是投資行為。但根據規定，我們還是得將其視為『首購族』提供優惠貸款。」
交屋潮來臨的系統性風險
凌忠嫄提及的「交屋潮」正在成為另一個隱憂。根據內政部數據，今年前七月全國住宅類使照核發量，台中市超過1.4萬戶為大宗，桃園、新北緊隨其後。這些預售屋將在未來一年內陸續交屋。問題在於，許多投資客在預售期間購買多戶，原本計劃在交屋前獲利了結。但在當前交易量縮的市場環境下，轉手困難。更嚴重的是，央行限貸令使得這些多戶持有者面臨貸款成數僅剩3-4成的困境，極可能出現無法撥款的交屋違約潮。
銀行兩難困境
台銀董事長強調對剛需族群的支持，但銀行業正面臨兩難：一方面要配合政策支持首購族，另一方面又需管控風險。
實際情況是，許多銀行已接近《銀行法》第72-2條規定的房貸上限，導致即使是想買房的真實首購族，也面臨撥款排隊或貸款困難的狀況。這也是為什麼行政院長卓榮泰會公開呼籲「金融水龍頭要開大一點」。
唯經濟學者警告「當前房市就像溫水煮青蛙，表面穩定但底下暗流湧動。
新青安貸款雖然短期刺激買氣，但若利率回升或經濟下行，這些高槓桿購屋者將首當其衝。」
建議政府應該：
1. 嚴格定義「自住」資格，設立更嚴格的審查機制
2. 對新青安貸款設立轉售限制，防止短期炒賣
3. 建立跨銀行貸款歸戶系統，堵截人頭戶漏洞
4. 將支援重點從購屋轉向租屋市場，提供更多元居住選擇
未來展望：軟著陸還是硬著陸？
房市能否實現軟著陸，取決於多種因素。台銀董座凌忠嫄認為「房價已經穩住，沒有再一直往上走」，但這種穩定是否以未來風險為代價，仍有待觀察。值得注意的是，商用與工業地產市場因AI產業爆發呈現截然不同的景象。這種住宅與商用市場的分化趨勢，可能預示著台灣房市正在進入一個新階段，住宅市場回歸居住本質，而投資資金轉向更具生產性的商用領域。
M傳媒觀點
我們認為，當前房市政策存在明顯的矛盾：一方面打擊投機，另一方面又通過新青安等政策注入大量購屋資金。
這種「一邊煞車一邊加油」的做法，可能讓市場陷入更複雜的困境。
建議政府：
1. 重新檢視新青安貸款資格標準，防止投資客利用政策漏洞
2. 建立更細緻的剛性需求認定機制，避免資源錯配
3. 加速社會住宅與租賃市場發展，提供購屋以外的居住選擇
4. 透明化房市數據，讓民眾能夠做出更理性的決策
房市健康發展需要的是健全的制度而非短期刺激，與其追求價穩量縮的表面平衡，不如建立能夠長期穩定的市場機制。
圖／google map
