房貸利率驚見3.5%！五大銀行2.303%只是假象，民營銀早已衝破3%大關
16年半新高利率來襲，新青安優惠僅4成民眾受惠，中間族群成最大受害者
中央銀行8月21日公布的最新數據投下震撼彈！7月五大銀行新承做房貸利率正式突破2.3%大關，達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄。然而，這項看似驚人的數字背後，隱藏著更殘酷的現實——民營金融機構房貸利率早已悄悄突破3%門檻，而國銀提供的優惠利率僅有極少數優質客戶能夠享受，一般購屋族正面臨「看得到、吃不到」的信貸緊縮困境。
利率數字遊戲背後的真實房貸困境
「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」房產知識平台賣厝阿明直言，這個數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，實際上市面上多數民營銀行的房貸利率早已突破3%，甚至達到3.2%-3.5%。
賣厝阿明分析，造成這種利率雙軌制的原因有三：
首先，新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次，民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後，央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」賣厝阿明補充，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。
量縮價盤整成市場新常態
央行數據顯示，7月五大銀行新承做房貸金額為709.24億元，較6月增加45.46億元，但這主要是因部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致。央行經研處副處長葉盛說明，整體房市仍是「量縮價盤整」格局，市場買氣確實減緩。
從交易量來看，7月六都建物買賣移轉棟數為18,856棟，雖較上月增加約4.2%，但較去年同期大減29%。價格方面，7月信義房屋大台北房價月指數小幅年減0.79%，第二季國泰房地產指數也呈現季減0.25%，顯示整體房價出現小幅鬆動修正。
新青安占比突破4成，排擠效應顯現
值得注意的是，7月新青安房貸金額達286億元，占五大銀行新承做房貸比重升至40.28%，創去年7月以來新高。這項數據反映政策優惠貸款已成為市場主力，但也排擠了一般房貸申請人的額度。
賣厝阿明指出，當前房貸市場出現明顯的M型化現象：
一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率；另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿；最辛苦的就是「中間族群」換屋族、小資首購族，他們既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。
緊縮周期仍將持續，購屋族應務實以對
央行自2024年9月實施第七波選擇性信用管制，被市場稱為「金龍風暴」。這波管制明顯抑制了市場投資需求，但對自住客也造成一定衝擊。央行理事們認為仍需維持信用管制措施，有理事指出房價指數成長率仍為正值，顯示房價還在上升，若現在放寬管制恐不利過往政策成效。
央行信用管制政策已明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注。
隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期。未來幾個月，預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，一般購屋族除了關注官方利率數字外，更應該實際了解市場真實的貸款條件，做好資金規劃準備。
