房市冷 地方財政也會「感冒」！稅收縮水恐掀公共建設骨牌效應
【M傳媒房產中心／專題報導】
房市低迷不只是市場買氣冷、建商縮手那麼簡單，它背後的連鎖反應，正在悄悄牽動地方政府的財政體質。正心不動產估價師聯合事務所協理陳孟筠指出，房市交易量與價格雙雙下滑，意味著契稅、土地增值稅、房屋稅、房地合一稅等主要稅收來源同步縮水，對高度仰賴不動產收入的地方財政來說，這無疑是一記悶棍。
她分析，當稅收減少，地方政府的財政空間被迫收縮，最先受到影響的，往往是民眾最有感的公共建設。「從道路鋪設、社區更新，到公園整建、排水系統維護，只要經費不足，全都可能延宕，甚至暫緩執行。」長期下來，城市競爭力下降、區域吸引力減弱，形成「房市冷卻 → 稅收減少 → 建設停擺 → 吸引力下降」的惡性循環。
實際上，根據主計總處資料，近年多數縣市房地相關稅收占地方歲入超過三成，尤其雙北、新竹、桃園等地，房市景氣與財政收入幾乎呈現同步波動。當市場進入盤整期，不僅買賣移轉棟數下滑，連帶也壓縮地方稅基。某北部縣市官員坦言：「契稅少了兩成，土地增值稅也跟著掉，連年度道路養護預算都得重新調整。」
然而，這場「稅收寒流」不僅衝擊政府，也考驗產業的抗壓力。陳孟筠提醒，目前雖然部分區域與建商出現現金流壓力，但尚未進入全面危機。不過若國際景氣再度轉弱或金融政策收緊，風險可能迅速擴散，出現建商倒閉、工地停工、建材價格急跌的惡性循環。
她呼籲，政府應以更積極的財政與金融手段，協助市場平穩過渡，例如調整稅制結構、鬆綁資金運用與強化住宅政策，避免房市過度冷卻拖垮地方財政。同時，產業本身也該趁此機會「練體質」，讓景氣修正成為升級契機，而非災難開端。
專家進一步指出，目前營建與裝修相關業者可從五大面向提前部署：
首先是檢視訂單結構，避免過度集中在大型新建案，可積極布局售後服務、維修與裝修市場，維持穩定現金流。
第二是強化資金管理，提前建立備用金，因應上游付款條件惡化或訂單遞延。
第三，轉向穩定市場，如都更、危老重建與公共工程等需求穩定領域。
第四，調整經營節奏，認清這波景氣修正可能拉長，不可抱持「速戰速決」的幻想。
最後，監控市場指標，包括新案庫存量、成交趨勢、利率與貸款審核變化，這些都是觀察市場健康度的重要風向球。
財經學者也補充，台灣地方財政結構長年依賴房市紅利，一旦交易凍結，就會暴露出結構性問題。未來應積極發展更穩定的收入來源，例如都市更新收益回饋、地方特許事業租金、公共土地再利用等，減少對房市稅收的過度依賴，才能讓財政穩健度更高。
M觀點：房市不只是經濟的「溫度計」，更是地方財政的「心臟」。
當房市冷卻，政府稅收減少、建設停擺、市民信心下滑，骨牌效應就此展開。與其被動挨凍，不如主動調整結構，讓市場有喘息空間、讓政府有財政彈性，也讓城市有機會在寒冬過後，迎來真正的「健康回暖」。
