央行利率暗藏壓力測試？呂崑富：第七波信用管制後的市場觀察期
房貸利率止穩訊號浮現，壽險資金進場舒緩貸款排隊潮 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
當第七波信用管制讓房貸利率從「1字頭」躍升至「2.5%起跳」，市場一片譁然。然而，這場資金緊縮風暴背後，其實隱藏著央行的深層戰略。賣厝阿明分析，這波利率急漲實為央行對市場的「壓力測試」，需要時間觀察房市抗壓性。隨著壽險資金獲默許進場，排隊等候貸款的現象已見舒緩，顯示央行鐵腕政策正悄悄釋放調節訊號。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富指出
央行去年啟動第七波房市管制後，房貸市場瞬間從買方市場翻轉為「銀行說了算」的賣方市場。過去在市場資金寬鬆時期，一般房貸利率的地板價格常貼近公教人員政策房貸利率，但自去年緊縮後，房貸利率快速翻揚，首購利率幾乎從2.5%起跳，消費者議價空間極為有限。
賣厝阿明解讀，這波猛烈緊縮實為央行的戰略性調控。
在利率幾乎翻倍上揚與資金緊縮的雙重壓力下，市場需要「回口氣」，央行正好趁此觀察房市體質是否健全。尤其第七波管制針對特定區域第二戶貸款成數大幅限縮，就是要測試市場在資金斷炊下的反應能力，並讓銀行有足夠時間落實信用評估的5P原則（借款戶、資金用途、還款來源、債權保障、未來展望）。
轉機出現在兩個關鍵變化：新青安房貸不列入《銀行法》72-2條計算範圍，加上央行默許壽險資金進入房貸市場。這讓原本捉襟見肘的資金供給獲得舒緩，排隊等待撥款的現象明顯改善。賣厝阿明認為，這顯示央行鐵腕也必須「適時體恤上意」，在穩定市場與打炒房間尋找平衡點。
市場競爭結構也悄然改變。
除了傳統銀行，網路銀行與壽險業成為新的市場參與者。有網銀推出利率2.48%起、開辦費優惠價5000元起的方案；保險公司也以2.5%起的利率參與競爭，有時甚至給足成數且不需搭配其他商品，為消費者提供更多選擇。
呂崑富觀察，近期開始有銀行釋出額度，保險公司承作積極度也增加，在市場出現略為競爭、消費者可選擇性提高下，房貸利率已有止穩跡象。不過這仍僅限於條件較為單純的申貸者，銀行仍會優先承作條件穩定、信用良好的客戶。
賣厝阿明預期，在這波資金管制基礎下，若無其他連鎖性房市危機出現，央行第四季理監事會議應該會穩定度過。接下來到年底的利率將在現有基礎上「回歸市場機制」，意味著劇烈緊縮階段可能暫告段落，未來管制重點將轉向落實信用評估的5P原則，確保資金流向真正有需求的購屋者。
這波利率震盪讓市場學到寶貴一課
央行的調控不是一味打壓，而是透過壓力測試建立更健康的市場機制。隨著壽險資金加入、網銀競爭再起，房貸市場正從「銀行獨大」走向「多元競爭」。對消費者而言，與其期待利率回到過去低點，不如調整心態適應新常態，在資金緊縮時代強化自身信用條件，才能在回歸理性的市場中找到最適合自己的貸款策略。
