成屋交易變革！明年四月新制上路，賣方須強制揭露氯離子、水設備與光電系統
【M傳媒房產中心／報導】
為強化不動產交易透明度，保障購屋者權益，行政院日前核定內政部提出的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」修正草案，將於2026年4月1日正式生效。新規定明確要求賣方在契約中，必須強制揭露三項關鍵建物現況資訊：包括關係到海砂屋風險的混凝土氯離子含量、位於非供水區的用戶加壓受水設備，以及日益普遍的太陽光電發電設備。若未依規定辦理，賣方將面臨最高新台幣五十萬元的階梯式罰鍰，勢必對未來成屋買賣流程帶來結構性影響。
三大揭露重點，直指過往灰色地帶
本次修法最核心的變革，是將過去易生爭議或資訊不明的項目，明定為賣方的法定揭露義務。首先是針對建築結構安全，本次修正因應《建築物混凝土結構設計規範》更新，同步調整「成屋買賣定型化契約」中關於氯離子含量的備註說明，將檢測標的從「新拌混凝土」改為符合成屋現況的「硬固混凝土」，為購屋者提供更精準的海砂屋風險判斷依據，要求賣方在契約中明確載明相關資訊。
其次，針對非自來水供水區的建築，新規強制要求賣方必須揭露「用戶加壓受水設備」的詳細情況，包括加壓設備、蓄（配）水池、管線等設施的設置情形，以及後續的管理與維護責任歸屬。行政院消費者保護處副處長陳星宏指出，此舉旨在避免過去常見的糾紛，讓買方在購屋前即能充分了解未來可能須負擔的維護成本與管理責任。
第三項重點則是近年因綠能趨勢而大量增加的太陽光電發電設備。契約中必須明確記載該設備是否依法規設置、裝置的具體位置，以及最重要的「管理維護責任人」。這項揭露將有助於買方評估設備的運轉狀態、未來維修或更換的成本，以及相關的用電安全與責任風險。
違者重罰最高五十萬，資訊透明成交易新常態
為確保新規落實，本次修法搭配明確的罰則。依據《消費者保護法》，若業者使用的契約不符合新規定，或未詳實勾選「建物現況確認書」內容，將面臨階梯式處罰。首次經主管機關限期改正而未改正者，可處新台幣三萬元以上、三十萬元以下罰鍰；若再次限期改正仍未改正，罰鍰金額將提高至五萬元以上、五十萬元以下，且可按次連續處罰。這項強力的監督機制，預期將大幅提升業者對契約內容正確性與完整性的重視。
買方權益升級，業者挑戰加劇
新制上路後，將對成屋市場產生深遠影響。對於購屋消費者而言，這無疑是一項重要的權益升級。過去需要透過額外詢問、調查，甚至產生糾紛後才得知的資訊，如今在簽約前即有權要求賣方明確揭露，大幅降低了因資訊不對稱而購入有瑕疵或高維護成本物件的風險。消費者保護處也特別提醒，購屋者應把握自身權益，在簽約前務必逐條仔細審視契約與建物現況確認書內容。
對於建商、代銷業者及中古屋賣方而言，新規則帶來了合規性與作業流程的新挑戰。業者必須全面更新契約範本，並加強對銷售人員的訓練，確保在銷售過程中能正確引導賣方填寫現況確認書，並如實揭露相關資訊。如何在不影響交易效率的前提下，完成更詳盡的資訊蒐集與揭露，將成為業者必須適應的新課題。
專家分析，此修法標誌房市交易制度朝向更透明、更公平方向邁進。
當建物的各項關鍵現況資訊都能在陽光下被檢視，不僅能減少交易糾紛、提升消費者信心，長遠而言更有助於健全整體不動產市場的秩序，讓房市交易從「資訊博弈」逐步回歸到「價值決定」的本質。隨著明年四月施行日期接近，這場由法規引導的透明度革命，即將全面啟動。
