親屬間「假買賣真贈與」土地？情情：省不到10％優惠稅率，還可能被告偽造文書

情情來了／明深地政士事務所主辦代書

最近有不少客戶來問情情：「爸媽要過土地給我，申報成買賣是不是就可以用10％的自用住宅優惠稅率？」

情情直接告訴你：千萬不要這樣做。

稅務局已經多次提醒，親屬間土地移轉，如果實際上是贈與，卻刻意用買賣名義申報，不只省不到10％的優惠稅率，還可能被補稅加罰，甚至涉及偽造文書的法律責任。

二親等親屬間移轉土地，優惠稅率怎麼算？

二親等親屬包括：父母與子女、祖父母與孫子女、兄弟姊妹。

關鍵在於「真實交易性質」：

• 如果是真實買賣，且符合自用住宅用地的相關規定，可以適用10％的優惠稅率。

• 如果實際上是贈與，即使你用買賣名義申報，還是不能適用10％優惠稅率。必須依土地漲價總數額，按20％、30％、40％ 的累進稅率課徵土地增值稅。

也就是說，你以為可以省稅，結果稅率可能從10％跳到20％起跳，還可能被罰。

「一生一次」自用住宅優惠稅率，條件要確認

情情幫大家整理，要適用「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率，必須同時符合以下條件：

第一，所有權人條件。 地上房屋須為土地所有權人、其配偶或直系親屬所有。

第二，設籍與使用條件。 出售前一年內不得有出租或供營業使用的情況，且土地所有權人、配偶或直系親屬其中一人須在該地辦妥戶籍登記。

第三，面積限制。 都市土地面積以300平方公尺（約90.75坪）為限，非都市土地則以700平方公尺（約211.75坪）為限。

第四，房屋價值條件。 自用住宅的房屋評定現值，若低於所占基地公告土地現值的10％，原則上不適用優惠稅率。但若房屋建築完成已滿一年，則不受此限制。

這些條件缺一不可，不是隨便申報就能用的。

「假買賣真贈與」的三大風險

情情處理過很多繼承、贈與案件，稅務局對親屬間的交易查核非常嚴格。千萬不要以為「寫買賣」就不會被發現。

風險一：無法適用優惠稅率，稅負更重。

贈與案件本來就不能用10％優惠稅率。即使你用買賣名義申報，被查獲後還是要按20％到40％的累進稅率補稅。

風險二：補稅加罰。

稅捐機關發現「假買賣真贈與」，除了補稅之外，還會開罰。情情看過太多案例，原本想省稅，結果罰單比原本該繳的稅還多。

風險三：涉及偽造文書等法律責任。

明知是贈與，卻偽造買賣契約去申報，可能涉及刑法第210條偽造私文書罪。法院實務上已經有相關判決案例，不要以為稅務局查不到。

二親等買賣還要注意贈與稅

情情要特別提醒：根據遺產及贈與稅法第5條第6款，二親等以內親屬間財產的買賣，原則上以贈與論，必須課徵贈與稅。

唯一的例外是：你必須提出已支付買賣價款的確實證明，而且這筆錢不能是賣方借給你的，也不能是賣方幫你擔保借來的。

換句話說：

• 父母要把土地賣給你，你必須真的匯款給父母

• 必須有完整的銀行匯款紀錄

• 不能是「父母先借你錢，你再還給父母」這種形式

如果拿不出完整的資金流向證明，國稅局還是會認定為贈與，課徵贈與稅。

情情三點建議

第一，誠實申報，不要心存僥倖。

稅務機關對於親屬間的交易，查核非常嚴格。你以為「寫買賣」不會被發現，但國稅局系統比你想像的聰明。與其冒險被罰，不如誠實申報，依法繳稅。

第二，如果是真實買賣，務必保留完整資金證明。

匯款單、存摺影本、金流紀錄，全部要留好。不要用現金交易，否則你拿不出證明，國稅局一樣認定是贈與。

第三，移轉前先諮詢專業人士。

土地增值稅、贈與稅、契稅、房地合一稅，各種稅目交錯，建議先找專業地政士或會計師諮詢，選擇最適合的移轉方式。不要為了省小錢，結果被罰大錢。

情情總結

親屬間移轉土地，想節稅是人之常情。但稅務局已經講得很清楚：贈與就是贈與，買賣就是買賣，不能混為一談。

以為用買賣名義申報就能適用10％優惠稅率，結果被查獲後反而要補繳20％到40％的累進稅率，加上罰鍰，甚至被告偽造文書——這代價太大了。

誠實申報、保留證明、事先諮詢。不要為了省稅，把自己搞到補稅加罰還吃官司。

如果您有土地增值稅、贈與稅、遺產繼承相關問題，歡迎來找情情聊聊。我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與及不動產交易規劃。「情情來了」陪你走過每個重要的資產決定，確保你的心血與愛護，能穩妥地落實在所愛之人的生活裡。