包租代管龍頭財務風暴擴大！近3萬件社宅租約恐受波及 寄居蟹社宅恐轉讓

【M傳媒／綜合報導】

包租代管大型業者關係企業爆出公司債兌付危機，上百名投資人組成自救會，更有人投入數百萬元後，本金、利息全數卡住。如今風暴一路燒向社會住宅市場，外界最擔心的是：房東收得到租金嗎？房客押金會不會出問題？近3萬件社宅租約又該怎麼辦？

內政部與國家住宅及都市更新中心4日緊急出面說明，經初步清查，目前兆基屋管及寄居蟹租屋承作的社會住宅包租代管業務仍正常運作，尚未發現租金支付或服務中斷情況。

不過，政府已提前啟動應變機制，其中寄居蟹租屋負責人已同意配合，將承作的社宅包租代管案件轉讓，避免財務危機進一步衝擊房東與房客。

但要注意，「同意轉讓」不代表全部案件已經完成移交。接下來由誰承接、租金匯到哪裡、押金由誰保管、修繕窗口是否更換，都還要由政府與地方單位逐案處理。

出事的到底是哪家公司？名稱太像別搞混

這起風暴涉及多家名稱及關係複雜的企業。

目前傳出公司債兌付爭議的，主要是趙姬投資及寄居蟹管理顧問；政府正在清查的社宅承辦業者，則是兆基屋管與寄居蟹租屋。

這些公司之間可能存在股東、負責人或業務關聯，但法律上仍是不同法人。因此，不能因為關係企業出現債務問題，就直接認定兆基屋管承作的社宅業務已經倒閉。

兆基屋管也強調，公司財務、會計及營運均獨立，租賃服務未受影響。

不過，公司說「財務獨立」是一回事，實際帳戶、借款、擔保及關係人交易又是另一回事。要證明社宅資金沒有受到影響，仍須靠完整帳簿與金流，而不是只靠聲明。

截至目前，也沒有證據顯示房東租金或房客押金已遭挪用。

兩家公司吃下近3萬件　占全台社宅租約四分之一

這起事件之所以引發政府高度緊張，關鍵就在案件量實在太大。

根據住都中心統計，兆基屋管承作約2萬3,000件社宅包租代管案件，其中中央案件約8,000多件、地方政府案件約1萬5,000件；寄居蟹租屋則承作約6,800件。

兩家公司合計接近2萬9,800件，約占全台中央及地方政府11萬件有效社宅包租代管租約的四分之一。

換句話說，若業者真的突然停止營運，影響的不只是公司債投資人，更可能同時牽動數萬名房東、房客，以及大量租金、押金與修繕案件。

寄居蟹同意轉讓　房客不代表要立刻搬家

內政部表示，寄居蟹租屋已同意配合轉讓社宅包租代管案件，政府也將邀集國家住都中心及六都等16個地方政府召開會議，研議案件承接、租約轉銜及服務不中斷方案。

相關縣市也將設置諮詢專線，提供房東、房客查詢。

但房客不用因為看到「案件轉讓」，就以為租約立即失效或必須馬上搬家。原有租約仍應依契約及政府通知處理，後續若更換承辦業者，也應正式通知新的服務窗口、租金帳戶及修繕聯絡方式。

在收到政府或正式承接業者書面通知前，房客不要自行停付租金，也不要因陌生電話或通訊軟體指示，就把房租改匯到其他帳戶。

房東也不宜單憑網路消息直接解約，以免反而衍生違約爭議。

內政部放話「必要時求償」　不是替投資人埋單

內政部強調，已請律師進行法律評估。若後續業者無法正常營運，政府除安排其他業者接手，也將依法向涉案業者求償轉銜、處理及維護服務所增加的費用。

不過，政府所稱的「求償」，並不是要替公司債投資人償還本金與利息。

公司債屬於發行公司與投資人之間的債權債務關係，投資人最後能拿回多少錢，仍要看發行公司的資產、債權順位、協商結果及後續司法程序。

社宅業務的政府標案與公司債投資，必須分開處理，不能混為一談。

兆基目前未轉讓　仍在政府監控名單

這次明確表示將轉讓案件的是寄居蟹租屋，兆基屋管目前仍維持營運，並未宣布全面退出社宅包租代管市場。

住都中心已成立專案小組，清查兩家公司承作案件的租金支付、押金管理及服務情形，也要求負責人提出營運與財務說明。

政府目前採取的做法，是一邊維持現有服務，一邊先準備替代業者，避免財務情勢若突然惡化，數萬件租約措手不及。

因此，目前不能寫成「兆基、寄居蟹全部社宅案件都已轉讓」，較精確的說法是：寄居蟹同意辦理轉讓，兆基則持續營運並接受政府監控。

房東房客先做3件事

第一，把租約、押金收據、點交清單、租金匯款紀錄及修繕對話全部保存好。

第二，確認自己參加的是「包租」還是「代管」。包租是業者向房東承租後再轉租，房東租金由業者支付；代管則通常由房東與房客直接簽約，業者負責管理。兩種模式的租金流向與風險不同。

第三，若有人通知變更帳戶、承辦人或契約主體，一定要向地方政府、住都中心或正式承接業者再次確認。

M編觀察：

目前爆雷的是關係企業公司債，社宅本業尚未證實受到衝擊；但近3萬件租約規模太大，不能只靠一句正常營運，政府必須把金流、轉銜與責任全部攤開。

資料說明：本文依內政部、國家住宅及都市更新中心說明及公開資訊整理。