預售屋市場68%暴跌 投資客潰逃、建商失眠、銀行收傘真相
台灣預售屋市場正面臨史上最嚴寒的冬天，今年上半年全台銷售總額慘跌至不到5000億元，較去年同期大幅衰退68%。這波寒流不僅來得又快又急，更凸顯了投資買盤退場後，市場回歸剛性需求的結構性轉變。
2025年房市遇強逆風，預售屋首當其衝。
根據內政部實價網最新數據，今年上半年全台預售屋揭露總額跌破5000億元大關，較去年同期驚人下滑68%。這不僅是數量的萎縮，更是市場信心的全面崩盤，尤其以過去幾年漲勢最猛的中南部地區衰退最為劇烈，高雄市年減幅近80%，台南、台中、桃園等也都超過70%。
市場急凍：從北到南無一倖免
細看區域表現，唯有新北市勉強守住千億元大關，約1133億元，但對比去年同期2717億元，跌幅仍高達58.29%。新竹縣市、台南市及高雄市，上半年預售屋銷售金額全數不到350億元，其中台南、高雄更不到300億元，顯示這波冷鋒全面侵襲，無一地區倖免。
市場交易量能更是跌至歷史低點。過去單月5000件幾乎已是市場谷底量，但今年上半年更慘，1至6月沒有任何一個月的揭露件數突破5000件，甚至超過一半的月份、單月揭露量跌破4000件。這種「窒息量」的交易狀況，讓不動產經紀業者感受到前所未有的寒冬。
多重因素夾擊：從資金狂潮到政策緊縮
預售屋市場從過去15年的「野蠻成長」到如今的急速冷卻，背後有多重因素交織。
預售屋過去之所以蓬勃發展，首先是因為不受央行選擇性信用管制直接影響，槓桿可以開到最大。
其次是預售屋的期貨性質，在房地合一2.0、「平均地權條例」修正前，從紅單交易到換約都非常活絡。
第三是2018年後中美貿易戰帶動全球供應鏈重組，使中南部許多低基期區域出現產業、住宅需求連動的結構。
最後才是住宅需求隨著家庭、人口、價格等結構性變化的剛需、升級買盤。然而這些支撐預售屋市場的條件，大多已受到各項法規管制，加上國際政經環境壓抑，直接減弱未來房價預期，拉高投資進場門檻。
建商因應：遞延推案與持久戰策略
面對市場寒流，建商也採取不同應對策略。不少建商選擇「遞延推案」的等待策略，希望能延就延。根據住展雜誌最新市調，今年北台灣新成屋與預售屋推案總銷約5,780.4億元，年減26.8%，顯見今年房市在買氣差、變數多的情況下，建商推案非常謹慎。
建商坦言，由於市況差，許多開發商已經不積極推案，都朝向減量經營的模式。但因為有18個月動工條款的壓力，所以仍有許多個案會面臨不得不推案的問題。現階段廣告費投下去的效果不大，客戶也會疲乏，因此代銷也已做好心理準備，推出來的個案要打持久戰，銷售期會拉的很長。
未來展望：寒冬何時結束？
即便房價沒有大幅鬆動，但買氣已陷入窒息量。六都之中，又以前幾年房價漲幅較大、交易最為熱絡的中、南部衰退較為劇烈，預期這波寒冬至少會延至今年底。去年上半年的市場過熱，政策抑制後民眾對於房價上漲預期改變，預售市場這隻房市領頭羊也不支倒下。但量縮過頭後就會有些變化，市場關注後續是否有開發商提出新的方案吸引民眾目光。
