預售屋買氣回溫是真復甦？專家直言：靠「低首付」拉抬，市場仍虛弱
【M房產中心／台北報導】
歷經好幾個月的冰點後，預售屋市場從10月下旬一路到11月，似乎吹來一點暖風。部分建案傳出成交回升，賞屋人潮也比前陣子熱鬧。然而，這股買氣究竟是房市觸底的訊號，還是促銷堆出來的假象？不少專家都給出相同觀察：這一波回溫「成色不足」，更像是一場短暫的陽光，而非趨勢性的復甦。
房產專家何世昌分析，這波市場回溫呈現「北穩南弱」的明顯對比。雙北的剛性需求相對扎實，順銷案穩定，甚至有少數個案在議價後仍能維持微幅漲勢，讓部分購屋族產生「好像又開始熱起來」的體感。但來到中南部情況就不同了，雖然許多建商陸續祭出降價讓利，成交確實略為增加，整體卻依舊不算亮眼。原因就在於區域供給量龐大、買方信心不足，再加上降價幅度未必符合买方預期，使得買氣多半只能在個別亮點案上出現，而不是全面回溫。
中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富指出，如果要為目前的市場找出最突出的特色，那就是「低首付」幾乎成為預售屋的基本配備。從10萬、20萬簽約，到分期極少負擔的超低付款方案，建商全都端出來搶買氣。但呂崑富提醒，低首付這招已經「爛大街」，太多建案標榜一樣的條件，反而讓消費者難以分辨價值，連帶造成部分地點普通、規劃普通的案子陷入滯銷泥沼。
相較之下，能夠順利維持去化速度的建案，大多具備三個關鍵條件：
第一，地段相對核心，周邊競品少，消費者自然比較不會猶豫；
第二，總價比同級建案更有競爭力，例如同一房型便宜個一、兩百萬，就足以吸引剛需買盤；
第三，建商乾脆祭出組合式促銷，從極低簽約金到送裝潢、抽百萬家電，甚至出現「月付6,666元」這種看起來幾乎沒負擔的超優付方案，讓買房變得像在刷分期購物，企圖把觀望族推進來。
值得注意的是，這波市場與過去幾次下行週期最大的不同是，至今仍未出現「0首付建案」。呂崑富認為，這反映出建商雖然感受到壓力，但資金鏈尚未出現斷裂危機，仍有餘力維持基本付款門檻，不至於退無可退。也因此，目前的「回溫」更像是促銷刺激下的反射動作，而非景氣自然反轉的結果。
整體來說，現在的預售市場結構相當脆弱，買氣並非由基本面推動，而是由活動、優惠、話術所構成。真正的底部訊號，仍必須觀察12月成交量與建商在跨年檔期的策略，如果庫存壓力持續累積，不排除會出現更激進的價格調整。
對購屋族而言，與其被五花八門的付款方案吸引，不如回歸最根本的兩件事，自己的負擔能力，以及房子本身的地段、規劃、生活機能。房市正在調整的時期，誘惑絕對會越來越多，但冷靜判斷的人，永遠買得比別人更正確。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
中華民國不動產金融知識發展協會理事長
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
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