老宅翻修恐踩雷！屋主誤解「沒保存登記＝違建」專家一次說清楚
【M傳媒房產中心／調查報導】
「我家的老厝沒有保存登記，是不是等於違建？」最近在臉書《賣房知識家》社團，有屋主因準備整修祖厝而心驚驚，擔心稍不注意就吃上罰單。其實，台灣許多早期自建透天、平房確實沒有辦理「保存登記」，但這不代表就是「違建」。然而另一個更嚴重的問題是，不少人以為「自己家想怎麼改就怎麼改」，直接增建二樓、拆隔間或做結構性工程，卻不知道這些行為依法都有明確規範，一旦違規，最高可罰新台幣 30 萬元，甚至被命令拆除。
國內建築與地政專家提醒，台灣大量民國六、七十年代的自建老宅，屋況老舊、屋主翻修需求增加，但法律觀念卻普遍落後，導致許多民眾無意間踩到增改建的大地雷。
「未保存登記」≠「違章建築」
首先要釐清，兩者完全是不同概念。「保存登記」是建築完工後，到地政事務所辦理第一次所有權登記，讓房子在法律上正式「有身分」。早期很多鄉下自建房沒登記，於是成了「未保存登記建物」，在買賣、繼承或貸款上會遇到困難，但只要能提出門牌編釘紀錄、水電使用歷史、房屋稅或其他證明，並不會自動被認定是違建，甚至還有機會補辦登記。
真正的「違章建築」指的是：
未申請建築執照，擅自興建、增建或變更用途的建物。
也就是說，房子是否違建的關鍵，不在「有沒有保存登記」，而在「當時是否依法申請」以及「現況是否違規增建」。
換句話說，沒有保存登記可能是程序問題，但擅自增改建才是法律問題。
你以為只是裝潢？其實已經需要申請許可
許多人誤會「室內裝修」就是簡單粉刷或裝潢，但根據《建築物室內裝修管理辦法》，只要工程涉及：
固定在結構上的天花板
內部牆面、固定櫥櫃、隔間
分間牆增減
系統櫃連動結構...就屬於「需申請」範圍。
而若工程牽涉結構安全，例如：
將平房增建為兩層樓
搬動結構樑柱
外推陽台
加蓋整層
這已不屬「室內裝修」，而是「改建」或「新建」。必須申請「建築執照」，需要建築師出圖、結構審查、消防等流程，程序與難度完全不同。
老宅翻修不是「自己高興就好」
法規不是為了刁難，而是為了避免意外發生。台灣老宅多為 RC 與磚造混合結構，一旦自行拆樑拆柱、違法增建，不但危險，更可能因鄰損、漏水、倒塌等問題惹上訴訟。而且 2025 年起相關法規更嚴格，取締違建與公安工地的力度持續加強。
專家提醒，老宅翻新動工前，務必先找建築師或專業室內裝修技師評估，不要因為一時疏忽，讓原本想改善生活品質的工程，反而變成罰款、拆除與鄰里糾紛的惡夢。
房子是安身立命的地方，合法施工、重視安全，才是真正能讓老宅延壽、讓一家人住得長久安心的不二法門。
