租屋變凶宅！房價一口氣掉百萬　法院判房客、死者繼承人都要賠

【M傳媒／綜合報導】

房子好好出租，最後卻因一場非自然死亡事故，直接少掉146萬元市場價值。

一名女房東將住宅出租給女房客，租屋期間，房客允許入住的親友伴侶在屋內輕生死亡。事件發生後，房東認為房屋已形成俗稱的「凶宅」，未來不論出售或出租，都會受到市場接受度影響，因此提告求償150萬元。

法院最後交由不動產估價師鑑定，認定這起事故造成房屋市場價值減損146萬462元，並依侵權行為、租賃及繼承相關規定判決賠償。

房子沒破一面牆　市場身價照樣少146萬

這起案件最直接的損失，落在房子的「市場價值」。

事故並沒有造成牆壁倒塌、管線破裂或結構損壞，但住宅內發生非自然死亡事件後，未來買方與房客的接受度可能下降，交易價格也會跟著受到影響。

法院因此委託不動產估價師進行專業鑑定，透過比較法、收益法及周邊交易案例，評估事故發生前後的房屋價值差距。

最後鑑定結果出爐，市場價值減損達146萬462元。

在民事實務上，俗稱「凶宅」雖然沒有一條法律直接訂出完整定義，但住宅內曾發生凶殺、自殺等非自然死亡事故，往往會成為不動產交易的重要資訊，也可能直接影響買方出價、承租意願與房屋流通性。

屋內輕生可能成立侵權　識別能力成責任重點

法院也進一步檢視死者事發當時的狀況。

相關實務認為，成年人如果具有正常識別能力，知道房屋屬於他人所有，也能預見在屋內輕生可能造成房屋交易價值下跌，仍選擇在該處實施行為，在具體證據支持下，法院可能認定對屋主財產損失具有間接故意。

此類案件通常會檢視行為人的年齡、身心狀況、就醫紀錄、事發經過及當時識別能力，再決定侵權責任是否成立。

因此，屋內發生輕生事故後，房價減損可以成為求償標的，但最後責任仍要依個案證據判斷。

房客讓第三人住進來　自己也可能一起背責任

這起案件另一個值得房客注意的地方，就是「讓誰住進租屋處」。

民法第433條規定，承租人的同居人，或經承租人允許使用租賃物的第三人，若因可歸責事由造成租賃物損害，承租人可能要負賠償責任。

部分法院在凶宅案件中，進一步將這項規定類推到「交易價值減損」。

住宅雖然外觀完好，事故卻可能讓房屋未來出售、出租的價格下降，這種財產價值損失，同樣可能落入承租人的責任範圍。

對租屋族來說，租約簽在自己名下後，讓親友、伴侶或其他第三人長期入住，後續法律責任也可能跟著擴大。

死者離世　賠償責任仍可能進入繼承程序

死者本身若依法成立損害賠償責任，死亡後，相關債務也可能進入繼承程序。

依民法第1148條，繼承人會承受被繼承人的財產上權利義務，但對債務的清償責任，原則上以實際繼承所得的遺產範圍為限。

如果有多名繼承人，依民法第1153條，對外可在所得遺產範圍內負連帶責任，之後再依各自應繼分處理內部分擔。

因此，死者繼承人遭法院判負擔賠償責任，也不代表必須拿自己的私人財產無限填補，而是受到繼承所得遺產範圍限制。

房東遇到重大事故　房價損失要靠證據算

凶宅案件最難處理的地方，通常不是房屋有沒有「壞掉」，而是房價到底少了多少。

市場嫌惡程度會受到地區、產品類型、事故內容、屋齡、樓層與買方接受度影響，因此法院往往需要透過不動產估價師，才能把抽象的心理因素換算成具體金額。

這起案件最後以146萬462元作為價值減損基礎，也顯示房東如果要主張凶宅造成財產損失，單靠主觀感受不足，仍需要估價報告、交易行情及事故資料支撐。

對房東而言，重大事故發生後，報案資料、租約、實際居住人資料、不動產估價及後續交易紀錄，都可能成為未來求償的重要證據。

對房客而言，租屋期間允許第三人入住，也可能把原本單純的租賃關係，延伸成百萬元等級的民事責任。