90歲阿公房產要出租！家屬怕房客設籍「房子被弄走」　專家提醒4招守住千萬資產

【M傳媒／綜合報導】

年近90歲的長輩，名下只有一間房子，原本獨居新北市，家人考量年紀大、生活需要照顧，決定接到台北市同住，再把原本的房屋出租增加收入。沒想到，房子還沒租出去，家屬就開始擔心，房客如果把戶籍遷進來，甚至遇上有心人士，會不會連長輩唯一的房產都出問題。

尤其近年不動產詐騙案件受到關注，高齡屋主出租房屋，除了租金能收多少，產權安全更成為家屬最在意的事情。

房客遷戶籍　房子屋主的

房屋產權以地政登記為準，戶籍登記主要是居住與戶政管理事項。現行住宅租賃契約規定，也禁止房東約定房客不得遷入戶籍。

真正需要留意的是權狀、印鑑證明、身分證件及房屋處分授權，這些才是可能被不法人士利用的重要資料。

出租後自住稅率恐失效

這名長輩雖然只有一間房子，但搬離後將房屋出租，房屋稅仍須依實際使用情形重新認定。

房屋稅2.0規定，自住房屋必須符合無出租、實際居住及戶籍登記等條件。

一旦改為一般出租，即使戶籍仍留在新北市，原本的自住房屋稅優惠也無法僅靠設籍繼續維持。

地價稅自用住宅用地優惠及租賃所得申報，也應一併確認。

第一招：申請地籍異動即時通

內政部提供免費「地籍異動即時通」服務。

屋主完成申請後，名下不動產如發生特定買賣、贈與或抵押權設定等登記案件，地政機關會依規定發送通知。

對高齡屋主而言，可由家人協助確認通知方式，及早發現異常登記情況。

不過，這項服務屬於預警機制，仍須搭配其他產權保護措施。

第二招：租約公證　租押金留紀錄

房東出租房屋，應使用正式租賃契約，載明租金、押金、租期、設備及修繕責任。

住宅租賃押金最高不得超過兩個月租金。

若擔心房客欠租、租約到期拒絕搬離，可考慮辦理租約公證，並依法律規定約定特定事項得逕受強制執行。

租金最好由銀行轉帳，讓每筆收入都有紀錄，減少現金收付爭議。

第三招：權狀、印鑑自己保管　

房子出租，不需要把土地建物權狀正本、印鑑章或印鑑證明交給租客保管。

高齡屋主尤其要留意來路不明的委託書、空白契約，以及要求提供重要證件的不合理情況。

家人可以協助帶看、收租與修繕，但授權範圍應明確限制在租務管理，避免被擴大為出售、贈與或設定抵押權。

第四招：交給合法業者管理　

對年近90歲的房東而言，親自帶看、催租、修繕及處理糾紛，都可能成為額外負擔。

家屬可以評估合法房仲、租賃住宅代管業或社會住宅包租代管服務，協助篩選租客、收取租金及管理住宅。

但委託前仍要確認業者資格、服務費用、管理責任及合約內容。

M編提醒：

高齡長輩出租房屋，最需要的是穩定租金與安心管理。

對這名年近90歲的屋主而言，出租前先申請地籍異動即時通、妥善保管權狀與印鑑、簽訂正式租約並安排可信任的家人協助管理，才能減少風險。

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