預售屋解約冰山一角? 違約金、禁轉售雙重夾擊　專家：更多交屋壓力還沒浮上檯面

【M傳媒／房產中心報導】

房市反轉，預售屋解約件數持續攀升，但市場更大的隱憂，可能藏在尚未解約的購屋者身上。

根據信義房屋彙整內政部實價登錄資料，2026年前7月全台預售屋解約3,066件，已達2025年全年3,619件的85%。然而，這項統計僅記錄已完成解約申報的案件，無法反映想退出交易、卻因違約成本太高而持續繳納工程款的買方。

2000萬預售屋　解約可能賠掉200萬

依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，買方違反付款約定時，建商可依契約約定計收違約金，最高不得超過房地總價15%，且不得超過買方已繳價款。

以總價2,000萬元、已繳200萬元為例，若符合契約約定的買方付款違約情形，且約定違約金達到已繳款項，買方可能損失200萬元。

這筆金額對一般家庭而言，是相當沉重的財務負擔。

部分購屋者即使發現房價不如預期，或未來資金能力出現變化，也可能因難以承受解約損失而選擇繼續履約。

預售屋禁止任意轉售　退場空間受到限制

2023年7月《平均地權條例》修正規定上路後，預售屋買賣契約原則上禁止任意讓與或轉售，僅有特定親屬間移轉及符合規定的特殊情況等例外。

這項制度限制短期炒作，也改變了預售屋市場原有的轉售方式。

對已簽約、後來因工作、家庭或財務因素需要調整購屋計畫的買方而言，轉售選項受到限制，解約及繼續履約成為必須面對的選擇。

房貸少核一成　交屋瞬間多準備200萬

真正龐大的資金需求，往往集中在預售屋完工交屋階段。

假設一間預售屋總價2,000萬元，買方原先規劃貸款8成，可取得1,600萬元房貸。

若交屋時銀行僅核貸7成，貸款金額降至1,400萬元，買方就必須額外準備200萬元。

加上契稅、登記費、裝潢與搬遷支出，實際資金需求可能更高。

解約率不到3%　尚未交屋的財務壓力仍待觀察

統計顯示，2024年成交的預售屋，截至2026年7月累計解約3,658件，對照該年度約13萬件交易，比例約2.8%。

這代表已申報解約仍占原始成交案件的一小部分。

不過，尚未解約的案件，仍可能包含正在正常履約、資金調度中，以及面臨付款壓力的不同買方。

目前缺乏全國統計，能直接計算想退出卻無法解約的人數。

M編觀察

過去預售屋市場強調低自備款、分期付款，讓購屋者可以提前進場。但隨著房貸條件、房價預期及家庭財務狀況改變，部分買方開始面臨新的履約考驗。

未來除了追蹤解約件數，更應關注銀行實際核貸成數、交屋自備款缺口、建案完工量及最終交屋率。

對準備購買預售屋的民眾而言，財務規劃應以交屋時可負擔的總成本為基礎，並預留貸款成數不足的資金空間。

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