都更卡關怎麼辦！? 政府蓋新換舊宅　專家倡議法制化、強制更新循環重建

【M傳媒／房產中心報導】

台灣老屋愈來愈多，都市更新卻長期卡在地主整合、建商利潤及重建分配。面對都更推動緩慢，專家提出：政府直接興建新住宅，與老屋屋主交換產權，取得舊宅後拆除重建，再用新建住宅交換下一批舊屋，形成持續運作的住宅更新循環。

「以新換舊」最大特色是居民一次搬進新房子，完成永久換屋，免除重建期間租屋、暫住及二次搬家的問題。

一次搬家換新房

現行都更通常由地主與建商協商，屋主必須等待整合、拆除、施工，重建完成後才能取得新住宅。

專家主張，未來應由政府利用公有土地及住宅更新基金，先興建第一批新宅，再與依法納入更新計畫的老屋居民進行產權交換。

居民依合理估價及價差找補機制取得新屋，政府則接收舊屋及相關土地權利。

住戶直接入住新宅，原有舊屋交給政府拆除重建，省去等待原地改建的時間。

舊宅拆掉再蓋新房　

政府取得第一批舊屋後，依法完成產權整合、拆除及重建。

完工的新住宅，再與第二批老屋居民交換，取得第二批舊屋繼續重建。

透過一批接一批的住宅交換，形成固定的更新循環，減少每個都更案重新安排搬遷及重建後返還的作業。

但循環規模仍取決於土地條件、重建戶數、交換價值及政府財務能力，必須建立長期收支平衡機制。

建立安全檢查與法定期限

政府應建立住宅定期安全檢查、危險分級及限期改善制度。

經專業鑑定達重大危險程度、依法應拆除重建的住宅，政府須先備妥可供交換的新屋，並依明確期限辦理交換及更新。

涉及無法完成協議的案件，則應透過修法訂定適用條件、補償標準及救濟程序，在保障財產權與居住權的前提下依法處理。

一般老屋仍應依結構安全狀況，選擇維護、補強或重建，避免僅以屋齡作為強制拆除標準。

舊屋價值與土地持分算清楚

新舊屋交換牽涉土地持分、房屋面積、地段價值及產權移轉。

未來應由專業估價機制評定舊屋與新屋價值，再透過價差找補、抵押權處理及租屋戶保障等制度完成交換。

政府也須建立住宅更新基金，支付第一批新宅興建費用，並評估後續重建取得的房屋，能否支應下一輪交換需求。

M編觀察

都市更新已經有容積獎勵、權利變換及公辦都更機制，但老屋更新仍受到市場開發條件與住戶整合進度影響。

透過專法、住宅更新基金與明確的產權交換制度，有機會將個案式都更轉為長期、有計畫的住宅更新工程。

住宅更新的目標除了增加新屋供給，更應改善危險建築、保障居民安全，並建立政府持續推動老屋汰換的能力。

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