房貸撥款了、房子卻還沒交！買方先繳利息又遇漏水　他稱「天災」引爭議

【M傳媒／房產中心報導】

買中古屋最怕錢已經付出去，房子還沒拿到手，交屋後又發現重大瑕疵。一名購屋民眾關注房屋交易流程，擔心買方銀行貸款撥款、代償賣方原房貸後，房屋尚未正式點交，就得開始負擔房貸利息。另有買方反映，房仲以房屋有保固為由，未安排專業驗屋，結果交屋一個月後發現嚴重漏水，房仲卻主張屬於交屋後的天災損害，雙方因此產生爭議。

這兩種情況，分別涉及銀行撥款與交屋時間差，以及房屋瑕疵擔保責任。

房貸先撥、房屋後交　買方確實可能先付利息

一般中古屋交易，買賣雙方議價成立、簽約後，買方會向銀行申請房貸，賣方則須處理原有貸款及抵押權塗銷。

後續通常包括完稅、產權移轉、新貸款設定、銀行撥款、代償賣方舊貸款、抵押權塗銷及正式點交。

由於銀行撥款、代償及塗銷登記需要作業時間，買方可能在房屋正式點交前，就已開始負擔貸款利息。

以貸款1,000萬元、年利率2.5%計算，若銀行撥款後7天才完成交屋，這段期間的利息約4,795元。

貸款起息日依銀行契約及實際撥款日認定，利息是否由買賣雙方另行分攤，則須看契約約定及延遲交屋原因。

房仲強調有保固　仍應完成屋況確認

中古屋買賣常見「現況交屋」及房屋保固安排，但保固範圍、期限與責任人，應以書面契約為準。

房仲提供保固服務，也不會因此取代買方驗屋及賣方依法應負的瑕疵擔保責任。

買方可在簽約時約定驗屋期限、重大缺失處理方式及後續交屋條件，避免等到貸款撥款、價金結算後，才發現漏水或其他問題。

交屋一個月才漏水　賣方責任仍須查明

依《民法》第354條，賣方原則上應擔保房屋於危險移轉時，沒有減少價值或通常使用效用的瑕疵。

因此，交屋一個月後才發現漏水，仍須確認問題是否早已存在。

例如屋頂防水層老化、外牆裂縫或管線接頭損壞，可能在下雨後才出現明顯滲水。

若鑑定確認瑕疵在交屋前已存在，買方可依具體情況向賣方主張權利；若是交屋後新發生的外力損害，責任則須另行判斷。

房仲口頭表示「屋主持有期間都沒漏水」或「這是天災」，仍須有客觀事證支持。

現況說明書勾無漏水　成為重要證據

內政部成屋買賣建物現況確認書設有滲漏水揭露項目。

若賣方勾選沒有漏水，交屋後卻發現重大滲水，買方應保存現況確認書、買賣契約、交屋照片及房仲對話紀錄，並安排專業檢測。

若查明賣方故意隱瞞已知瑕疵，即使契約有免責條款，依《民法》第366條，也可能無法免除相關責任。

房仲是否須負責，則要看其是否已盡調查與說明義務、有無提供不實資訊，以及買方是否因此受損。

漏水發現後要立即通知　避免錯過求償期限

依《民法》第356條，買方發現應由賣方負責的瑕疵，應即時通知賣方。

第365條則規定，解除契約或減少價金的權利，原則上在通知後6個月未行使，或交付後經過5年而消滅；賣方故意不告知瑕疵者，另有例外。

因此，買方應儘速拍照錄影、書面通知賣方、保留修繕估價及鑑定資料，再依實際責任協商修繕、減少價金或損害賠償。

M編觀察

房屋買賣流程中，銀行撥款與正式交屋存在時間差，屬於可能發生的交易安排。但買方應在撥款前確認代償方式、貸款起息日及預定點交時間。

交屋後發現漏水，則應以瑕疵形成時間、房屋現況揭露及專業鑑定認定責任。保固承諾應具體列明保障項目、期間及責任範圍，讓買方在發生爭議時有明確依據。

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