地主出租土地、建商出資蓋房，起造人要繳契稅？懶人包一次看

M編幫你畫重點：地主出租土地，由承租人出資蓋房，卻用地主指定的人當起造人，這樣做已經涉及房屋所有權移轉，起造人必須申報繳納契稅，否則會被加徵怠報金。

什麼情況會遇到？

近年常見的模式是這樣：地主把土地出租給承租人，雙方約定由承租人出資興建房屋，但建造執照和使用執照上的起造人，卻登記為地主指定的人。

為什麼要繳契稅？

依《契稅條例》規定，建築物在建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人，或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報繳納契稅。

關鍵在於：起造人並沒有實際出資興建房屋。房屋在未辦理第一次所有權登記前，所有權屬於出資興建之人。如果起造人不是實際出資者，卻登記為起造人，就等於房屋所有權從出資者移轉給起造人，必須課徵契稅。

申報期限與罰則

• 申報期限：取得使用執照後60日內申報繳納契稅

• 逾期罰則：每超過3天，加徵應納稅額1%的怠報金

• 罰則上限：最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5,000元

M編提醒

地主出租土地、承租人出資蓋房，是常見的合作模式，但起造人名義的登記會直接影響契稅申報義務。如果起造人不是實際出資者，就要在取得使用執照後60日內主動申報契稅，不要以為「只是借名登記」就沒事。

國稅局查金流的能力比你想像的強，該申報的就申報，別跟自己的荷包過不去。

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