2025房貸緊縮危機：首購族與換屋族面臨「貸不到」新困境
2025年台灣房市雖未見崩盤，但購屋族正面臨前所未有的「貸款緊縮」挑戰。根據聯徵中心統計，今年第一季六都房貸核貸件數年減36.3%，台北市平均核貸成數更跌至68.6%，創下近年新低。許多首購族與換屋族發現，即便符合資格，銀行仍可能因房屋條件、個人財務狀況或地段因素，大幅下調貸款成數，甚至直接拒絕受理，使得「買得起卻貸不動」成為當前房市最現實的困境。
房屋用途與坪數成隱形地雷
許多購屋族誤以為「合法」的房屋就能順利貸款，但實際上，銀行對小坪數、非住宅用途的物件審查極其嚴格。例如台中一名首購族購買「住辦合一」產品，因建物登記為「辦公室」，最終僅獲65%貸款，且利率高於住宅標準。類似案例層出不窮，特別是12坪以下小宅、SOHO宅或商業登記物件，即便實際居住，銀行仍可能視為投資用途，直接限縮成數或拒貸。專家建議，購屋前務必確認「土地使用分區」與「建物謄本」，選擇15坪以上、用途明確為「住宅」的產品，才能避免資金斷鏈風險。
個人條件與地段影響核貸結果
除了房屋本身，銀行對借款人的職業、信用狀況、負債比也越來越挑剔。近期甚至有案例顯示，工程師因收入穩定較易過件，而名下已有房產者，即便換屋也可能被視為投資客，成數遭砍。此外，地段同樣關鍵，新興重劃區雖房價較低，但若生活機能不足，鑑價可能低於成交價，導致自備款需額外補足；老舊公寓則因屋齡高、耐震疑慮，銀行可能縮短貸款年期，使月付壓力倍增。
「貸不到」比利率更致命
目前市場焦點多放在房貸利率攀升，但對購屋族而言，「核貸成數不足」才是真正危機。住商機構統計顯示，六都房貸件數大幅下滑，其中台北市年減逾40%，新北市更暴跌44%。許多買方簽約後才發現銀行核貸金額遠低於預期，面臨違約或資金周轉困境。專家提醒，購屋前應先評估自身財務狀況，並主動向銀行試算貸款條件，避免因成數不足導致交易破局。
審慎評估再出手
當前房市已從「買不買得起」轉為「貸不貸得到」的時代，購屋族需更謹慎評估房屋條件、自身財務與銀行政策。建議優先選擇符合住宅用途、地段成熟的物件，並提前備妥財力證明，甚至考慮增提保證人或擔保品以提高核貸機會。在銀行放款趨嚴的環境下，唯有做好萬全準備，才能避免「夢想成家」卡在最後一關。
