房貸轉貸、增貸、轉增貸懶人包｜利率少0.3%先算成本 回本時間決定是否值得搬家
文／賣厝阿明 知識＋
房貸利率差0.2%、0.3%，拉長到20年，利息可能差到幾十萬元。
轉貸是否省錢，關鍵不只在新利率，而是把每月少繳多少、轉貸成本多少、房子還會持有多久一起算進去。
一、轉貸、增貸、轉增貸三種做法
| 項目 | 轉貸 | 增貸 | 轉增貸 |
|---|---|---|---|
| 作法 | 房貸從A銀行搬到B銀行 | 向原銀行增加貸款 | 換銀行同時增加額度 |
| 主要目的 | 降利率、延長年限、調整條件 | 資金周轉 | 降利率＋取得額外資金 |
| 重新鑑價 | 通常需要 | 通常需要 | 通常需要 |
| 抵押權設定 | 新銀行通常重新設定 | 原設定額度足夠時可能免增加設定 | 通常重新設定 |
| 審核重點 | 房價、收入、信用、負債 | 房價與還款能力 | 房價、剩餘本金、新增資金需求 |
轉貸就是由新銀行清償原銀行房貸，再把抵押權改設給新銀行。
增貸則留在原銀行，由銀行重新評估房價、收入、負債與信用。
轉增貸則把轉貸與增貸一起完成，重新鑑價後先清償舊貸款，再把可增加的貸款額度撥給借款人。
二、利率差0.3% 800萬元20年約差28萬元
以剩餘房貸800萬元、20年、本息平均攤還試算：
原利率2.8%，每月約繳43,571元；利率降到2.5%，每月約繳42,392元。
每月約少繳1,179元。
在利率維持不變的情況下，20年總利息差距約28.3萬元。
台灣房貸多採機動利率，實際比較時還要一起看指標利率、加碼幅度、開辦費與總費用年百分率。
三、轉貸成本主要有4筆
1. 提前清償違約金
房貸仍在限制清償期間內，提前轉貸可能產生違約金。
各家銀行標準不同，例如部分銀行可能依第1年至第3年設定不同違約金比率，實際金額以原房貸契約為準。
轉貸前先確認綁約期限，是最基本的一步。
2. 新銀行開辦費
新銀行通常會收取開辦、徵信或授信相關費用。
部分公股銀行採核貸金額一定比例計收，並設定最低收費；其他銀行則可能採固定金額。
實際費用依銀行方案而異。
3. 抵押權設定規費
抵押權設定登記規費按**設定權利價值千分之一，也就是0.1%**計算。
例如抵押權設定金額1,200萬元：
1,200萬元 × 0.1%＝12,000元。
另外還有權利書狀費，每張80元。
4. 地政士與塗銷費
地政士設定、塗銷及相關代辦費沒有政府統一定價。
市場費用依案件複雜度、地區與地政士報價而定。
住宅火災及地震基本保險則屬房貸持有期間持續性的保險成本，轉貸時可能辦理變更或續保，整年度保費不宜全部算成轉貸新增成本。
四、回本時間決定轉貸效益
以上述每月省1,179元為例，假設真正新增的轉貸成本合計6萬元：
60,000元 ÷ 1,179元＝約51個月。
也就是大約4年3個月後，累積省下的金額才超過轉貸成本。
預計短期內賣屋、換屋的人，轉貸效益通常較有限；預計長期持有的人，利差累積效果會更明顯。
五、轉貸流程從新銀行核貸開始
一般流程如下：
- 向新銀行提出房貸申請。
- 提供收入、財力及原房貸資料。
- 新銀行重新鑑價與授信審核。
- 核貸後完成對保。
- 辦理新抵押權設定及代償。
- 新銀行撥款清償原房貸。
- 原銀行出具清償與塗銷文件。
- 完成原抵押權塗銷。
- 依新房貸條件開始繳款。
實際作業時間依銀行審核、鑑價、文件完整度與地政程序而定。
六、新青安轉一般房貸 先清償再處理出租
新青安要求購屋自住，核貸時須簽署自住切結書，銀行也會持續進行貸後查核。
房屋出現轉租、人頭戶或營業使用等非自住情況，銀行可停止利息補貼、追回違規期間補貼，並重新核定貸款條件。
新青安全數清償並轉成一般商業房貸後，青安優惠與補貼資格終止，後續房屋用途則依新銀行貸款契約與相關規定處理。
有出租規劃時，建議依序完成：
取得一般房貸核准 → 完成轉貸 → 全額清償新青安 → 確認新房貸用途規定 → 再辦理出租。
原青安尚未清償前已經出租，仍可能被認定為青安貸款期間違反自住規定。
七、30天內集中詢價 聯徵原則視為同一筆信用需求
轉貸時可以同時向多家銀行比較條件。
聯徵中心規定，金融機構因新授信業務查詢信用資料時，最近一年內每30天期間的多家新授信查詢，原則上視為同一筆信用需求計算。
因此，房貸比價集中在30天內完成，可以降低重複查詢對信用評分的影響。
八、年限與寬限期由新銀行重新審核
轉貸時可以向新銀行申請延長貸款年限、寬限期或調整還款方式。
銀行會依借款人年齡、所得、信用、負債、房屋價值與還款能力重新評估。
市場沒有「寬限期只能申請一次」的統一規定，轉貸後是否取得新的寬限期，也由承貸銀行個案審核。
阿明幫你畫重點
| 評估項目 | 重點 |
|---|---|
| 利率差 | 月付、總利息、總費用年百分率一起比較 |
| 綁約期 | 先確認提前清償違約金 |
| 設定規費 | 設定權利價值的千分之一 |
| 轉貸成本 | 開辦費＋設定規費＋代辦費＋可能的違約金 |
| 回本時間 | 新增成本 ÷ 每月節省金額 |
| 增貸 | 原設定額度不足時可能增加抵押設定 |
| 新青安轉貸 | 清償前維持自住規定 |
| 聯徵比價 | 30天內集中詢價較有利 |
| 寬限期 | 由新銀行重新審核 |
阿明總結
房貸轉貸看總成本有沒有下降。
利率少0.3%，800萬元、20年可能省下約28萬元利息，但轉貸前還有違約金、開辦費、設定規費與代辦費。
省下來的利息高於轉貸成本，而且房屋預計持有時間超過回本時間，轉貸才真正有機會省到錢。
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