預售屋換約懶人包｜預售屋想下車小心300萬罰單！這種情形才能下車

文／賣厝阿明知識＋

預售屋從簽約到交屋往往要等數年，期間遇到失業、疾病、家庭事故或資金變化，過去常靠「換約」提前退場。2023年7月1日《平均地權條例》新制上路後，預售屋與新建成屋買賣契約原則上禁止讓與、轉售，違規最高可罰300萬元。

阿明幫你畫重點：先看簽約日期，再看受讓人身分與是否符合特殊情形。價格有沒有賺錢，並不是判斷能不能換約的標準。

一、2023年7月1日是換約分水嶺

2023年7月1日前已簽訂的預售屋或新建成屋契約，不受後來新增的第47條之4換約禁令溯及管制，仍依原契約及其他法令處理。

2023年7月1日以後簽約者，原則上不得將買賣契約讓與或轉售第三人，也不得自行或委託刊登讓與、轉售廣告。舊制契約日後若轉讓給新買受人，該新買受人再轉售時，仍受新制限制。

違規讓與、轉售或刊登廣告，可處 50萬元以上、300萬元以下罰鍰；涉及交易者按戶處罰，廣告經通知仍未改正還可按次處罰。

新制仍保留家庭內移轉空間，買受人將契約讓與或轉售給以下對象，可免向地方政府申請核准：

配偶、直系血親、二親等內旁系血親。

包括父母、子女、祖父母、孫子女及兄弟姊妹等。現行定型化契約並規定，這類近親受讓免收換約手續費。

2025年規定另增加夫妻法定財產制或共同財產制消滅後，因剩餘財產或共同財產分配而由一方或雙方承受契約者，可直接辦理名義變更，不必申請換約核准。

一般第三人承接契約，必須符合內政部公告的特殊情形，再向建案所在地直轄市、縣市政府申請。

六類情形包括：

原稿所寫的「家庭成員死亡或重度身心障礙」並不是第4類法定條件，這部分應修正。

經地方政府核准的特殊換約，買受人在全國 每2年以1戶為限，兩年期間自核准日次日起算。

核准函有效期限同樣為 2年。核准前不能先完成轉售，也不能先刊登轉售廣告；核准後刊登廣告，還要標明核准日期與文號。

新制判斷重點在「契約有沒有讓與或轉售」，並沒有「沒有賺錢就可以平轉」的例外。

因此2023年7月1日後簽約，即使原價讓給第三人、完全沒有價差，仍須符合近親例外或六類特殊情形。

市場上所稱「平轉」只是價格描述，無法取代法律上的換約資格。

符合規定可以辦理換約時，現行預售屋買賣契約範本所列手續費上限為房地總價 萬分之五。

以總價1,000萬元計算，最高約 5,000元，並非原稿所寫的1萬元。轉給配偶、直系血親或二親等內旁系血親則免手續費。

透過房仲協助尋找受讓人時，仲介服務報酬則依實際委託契約另行計算，不宜直接固定寫成成交價4%。

稅務上另一個重要觀念，是「預售屋契約」與「完工後房地」的取得日不同。

財政部規定，預售屋取得日及交易日以 買賣契約簽訂日認定；房屋、土地完工取得產權後，取得日原則以 完成所有權移轉登記日為準。

因此預售屋等待數年才完工，這段時間不會直接併入之後出售成屋的持有期間。

房地合一2.0一般境內個人稅率為：持有2年內 45%、超過2年至5年 35%、超過5年至10年 20%、超過10年 15%。

不符合換約例外資格時，主要還有兩條合法處理方向。

第一種是完成交屋取得所有權後，再按一般成屋方式出售，但房地合一持有期間從成屋取得日起判斷，短期出售稅負較高。

第二種是與建商 協議解除原買賣契約。解除契約並不等於買方自行把契約轉售給下一手；後續若建商重新出售並簽訂新契約，須重新辦理預售屋實價登錄，並註記屬於解約後再次出售的交易。2023年7月起，預售屋解約案件本身也須依法申報。

解約是否須支付違約金、可以退回多少已繳價款，則回到原買賣契約及雙方協議處理。