農地買賣｜便宜農地藏6大風險！農舍資格、套繪、稅金與貸款一次懂

文／賣厝阿明 知識＋

農地每坪幾萬元，看起來比建地便宜，不少人打算買來退休種菜、養雞，甚至蓋間農舍過田園生活。

但農地買賣牽涉土地使用、農舍興建、套繪、稅務及貸款規定。尤其價格便宜的小面積農地，買進後的用途可能受到不少限制。

阿明整理農地買賣6大重點，從購買資格到產權查核，簽約前先弄清楚。

一、自然人可以買農地　公司買耕地有限制

現行法律已取消自然人購買耕地須提出自耕能力證明的規定，一般自然人可以依法購買農地。

依《農業發展條例》第33條，私法人原則上不得承受耕地；符合第34條規定並取得許可的農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構則有例外。

買地前應先確認使用分區與使用地類別，釐清土地用途及相關限制。

二、蓋農舍原則上要756坪　農民資格也得符合

依《農業用地興建農舍辦法》，一般申請興建農舍須具備農民資格，土地面積原則上至少0.25公頃，約756坪。

申請人還須符合土地取得及設籍滿2年、戶籍與土地位於同一直轄市或縣市，以及無其他自用農舍等條件，並提供實際農業生產相關資料供審查。

2000年1月28日前取得的農地，則有不同的農舍興建資格規定；集村農舍、離島等情形也有特別規定。

小面積農地的興建資格，應依土地取得時間及適用法規確認。

三、農地曾經套繪　分割與興建受到限制

部分農地過去曾配合興建農舍，因此受到套繪管制。

依《農業用地興建農舍辦法》第12條，相關農業用地未依法解除套繪前，原則上受到分割限制，也須遵守農舍不得重複申請興建的規定。

即使土地目前是空地，也可能早已提供其他農舍使用。

購買前應先調閱土地登記謄本，再向地方建管機關確認套繪紀錄、管制範圍及解除條件。

套繪管制主要影響土地分割及農舍使用，買賣與抵押仍須依個別土地及相關法規判斷。

四、農地節稅有條件　農用證明與違規紀錄都要查

依《農業發展條例》第37條，作農業使用的農業用地移轉給自然人，符合規定可申請不課徵土地增值稅。

房地合一稅則依《所得稅法》第4條之5，符合相關農地免稅條件者，可適用免稅規定。

但農地若曾因違規使用受到列管，且符合依法限制再次申請不課徵土地增值稅的情形，即使出售時恢復農用，仍可能影響稅務優惠。

農地繼承符合規定，可適用遺產稅全額扣除；贈與法定繼承人符合條件，也可不計入贈與總額。

上述繼承及贈與優惠原則上有5年繼續農用的列管要求，違反規定可能遭追繳稅款。

五、農地貸款看鑑價　銀行、農會各有審核條件

農地貸款由金融機構依土地位置、道路條件、使用限制、借款人信用及還款能力審核。

一般銀行與農會的貸款條件各有不同，實際融資額度須經鑑價確認。

政府政策性農貸另有申請資格與資金用途規定，持有農地只是其中一項條件，仍須符合各貸款方案要求。

買方最好在簽約前先向銀行或農會詢問貸款條件，確認自備款是否足夠。

六、耕地分割有面積限制　三七五租約牽涉優先承買

依《農業發展條例》第16條，耕地分割後，每人所有面積原則上須達0.25公頃。

繼承耕地、修法前共有耕地及符合規定的毗鄰耕地合併等情形，另有法定例外。

如果土地訂有三七五租約，依《耕地三七五減租條例》第15條，出租人出售耕地時，須將買賣條件以書面通知承租人。

承租人收到通知後15日內，可以書面表示優先承買。買方應先確認租約及通知程序，避免交屋後產生爭議。

阿明提醒：農地先查用途，再談價格

買農地前，先確認土地使用分區、道路、套繪、農舍資格、稅務及租約，再評估貸款與持有成本。

打算蓋農舍的買方，尤其應在簽約前向地方主管機關或建築師確認興建條件。

農地價格便宜，買進後的使用限制卻可能影響多年。先查清楚土地能怎麼用、能否興建及將來如何處分，才能避免買到與原本退休生活規劃完全不同的土地。

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