裝潢驗收懶人包｜缺失改善、尾款支付、保固追蹤SOP一次看懂
文／賣厝阿明 知識＋
裝潢驗收的核心，是確認完成工程符合契約、施工圖說、材料規格與正常使用功能。驗收紀錄做完整，後續缺失修補、尾款支付與保固責任都有明確依據。
一、隱蔽工程先查驗 完工再總驗
水電、防水、木作等工程完成後容易被牆面、磁磚或天花板遮住，施工過程可依契約安排分階段查驗。
水電封板前確認管線、插座及開關位置；防水貼磚前確認施作範圍、洩水坡度及試水結果；木作封板前確認骨架、尺寸與固定方式；全部完工清潔後，再進行正式驗收。
這些「階段查驗」屬實務風險管理方式，建議直接寫入施工進度及付款條件。
二、正式驗收依契約程序辦理
內政部現行「建築物室內裝修－工程承攬契約書範本」規定，全部完工後，由承攬人書面通知屋主驗收，屋主原則上應在通知送達翌日起10日內會同驗收。
驗收發現瑕疵時，由雙方在驗收紀錄中約定修繕期限，完成後再辦理複驗。承攬人經催告仍未完成修繕，範本並約定屋主可另委託第三人處理，相關費用可由尚未撥付的工程款支應。
三、缺失單寫清楚4項資料
每一項缺失都留下位置、缺失內容、改善期限及複驗結果，並搭配照片、影片與日期紀錄。
例如「主臥窗框左下角滲水」，會比單純寫「窗戶漏水」更容易追蹤。LINE、Email、驗收表及施工照片都應完整保存。
四、民法保障先給承攬人修補機會
《民法》第493條規定，工作有瑕疵時，定作人可以定相當期限要求承攬人修補；期限內未修補，可以自行修補並請求承攬人償還必要費用。承攬人逾期、拒絕或瑕疵無法修補時，《民法》第494、495條另有減少報酬、損害賠償等規定。
因此處理順序以書面通知→限期修補→複驗→計算後續費用最完整。
五、尾款比例直接寫入原始合約
法律沒有統一規定裝潢工程一定要保留10%、20%或30%尾款。
內政部現行契約範本提供的付款架構，是簽約款最高5%，其後各工程節點最高25%、30%、30%，全部工程驗收完成並取得室內裝修合格證明、承攬人交付保固保證金後，再結清剩餘款項。這屬官方契約範本設計，實際比例仍以雙方契約為準。
因此簽約時直接把最後一筆工程款與正式驗收、缺失改善連結，效果最明確。
六、保固保證金由承攬人提供
內政部現行範本採用的方式，是承攬人在驗收後提供不低於工程總價5%的保固保證金，而非屋主自行扣留5%～10%工程款到保固期滿。
範本保固期間為驗收完成日起1年，並明定保固期經過後，仍不排除承攬人依法應負的瑕疵擔保責任。
若雙方希望防水、管線或特定工程保固更久，可以另外寫入契約。
七、提前入住依工程完成程度處理
現行內政部契約範本並沒有「搬進去就視為全部驗收合格」的統一規定。
已完成部分需要提前使用時，範本採先會同驗收再使用；未完成部分則經承攬人同意後使用。因屋主提前使用造成工程延誤或瑕疵，由屋主就該影響負責。
因此有提前入住需求時，可以先製作「部分工程驗收紀錄」，把已驗收範圍、未完成項目及既有缺失全部列清楚。
八、裝修瑕疵還有民法期間保障
《民法》第498條原則規定，承攬瑕疵自工作交付後經過1年才發現，相關瑕疵擔保權利受到限制；若屬建築物、其他土地上工作物或重大修繕，第499條將期間延長為5年。契約可以延長這些期間。實際裝修工程是否屬於「重大修繕」，仍須依工程內容個別判斷。
九、2026裝修新制仍在草案階段
截至2026年9月，國土署研擬的室內裝修定型化契約「應記載及不得記載事項」尚未正式公告施行；目前仍可使用內政部既有的工程承攬、設計委託及設計委託暨工程承攬三種契約書範本。
阿明驗收6步驟
- 施工中分階段查驗隱蔽工程
- 完工後依契約辦理正式驗收
- 缺失全部書面、照片化紀錄
- 約定改善期限並辦理複驗
- 依契約驗收條件支付剩餘工程款
- 取得保固文件並持續保存維修紀錄
裝潢驗收真正要留下的是圖說、驗收單、照片、改善紀錄與付款證明。
工程按圖施工、缺失逐項改善、複驗完成再依約結算，才是一套完整的裝潢驗收流程。
