房屋轉貸／增貸懶人包｜利率差0.3%先算3筆帳　成本、額度、回本期一次看

文／賣厝阿明知識＋

房貸繳了幾年，遇到其他銀行利率較低，或房屋增值後需要資金，可以評估轉貸、增貸或轉增貸。

利率只是第一個數字，真正要算的是利息能省多少、轉貸成本多少、多久可以回本。

一、先分清楚轉貸與增貸

轉貸：把原銀行房貸清償，再由新銀行承作房貸，重新辦理抵押權設定。

增貸：向原房貸銀行增加貸款額度，銀行會重新檢視房屋價值、收入、負債及信用。

轉增貸：轉到新銀行，同時利用重新鑑價取得額外核貸資金。

原銀行增貸若原抵押權設定額度足夠，通常可直接辦理；增貸後超過原設定權利價值時，才需辦理抵押權增額變更，登記費按增加的權利價值千分之一計收。

假設目前房貸剩餘：

在利率與期限維持不變的假設下：

原月付約43,571元
轉貸後約42,392元

每月約少1,179元，20年總利息差距約28.3萬元。

這只是固定利率試算。台灣房貸多採機動利率，正式比較時還要看指標利率、加碼幅度及總費用年百分率。

金管會規範房貸應提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」方案；限制清償期間最長3年，違約金依清償時間及貸款餘額採遞減方式約定。

各銀行比例依契約不同。以中國信託2026年公開方案為例，提前全部清償並塗銷抵押權，第1至3年分別按提前清償本金的**1%、0.8%、0.6%**計收。

開辦費由各銀行自行訂定，市場沒有統一3,000～8,000元標準。

例如中國信託2026年公開轉增貸方案開辦費為2萬元，實際優惠及收費依申辦銀行當時方案為準。

地政規費按抵押權設定權利價值千分之一計收，另有他項權利證明書每張80元。

例如貸款1,000萬元，銀行若設定最高限額抵押權1,200萬元：

1,200萬元 × 0.1%＝12,000元

「設定120%」屬銀行實務上的常見安排，實際設定額仍依貸款契約決定。

另外還可能產生地政士代辦費。原銀行抵押權塗銷登記本身免收地政登記費，委託地政士辦理則另有服務費。

假設轉貸後每月省1,179元，全部轉貸成本合計6萬元：

60,000 ÷ 1,179 ≒ 51個月

大約需要4年3個月才能把一次性成本省回來。

因此預計短期內賣房、換屋或再次轉貸的人，回本期間就是重要評估指標。

一般流程包括：

以中國信託目前公開資訊為例，一般房貸及轉貸從申請到撥款普遍約需1至2個月，實際時間依鑑價、文件及案件狀況而定。

房貸轉貸可以掌握三個數字：

新舊利率差、全部轉貸成本、成本回收時間。

原銀行願意降息或提供增貸額度時，手續通常較單純；新銀行提供更低利率、更長期限或更高額度時，再把設定費、開辦費、違約金與地政士費一起算進去。

利率差只是表面，扣完所有成本後真正省下的金額，才是轉貸的實際效益。