虛坪改革懶人包｜公設比朝25%～30%調整　電梯、管委會、車位3大改革一次看

文／賣厝阿明 知識＋

內政部推動「虛坪改革」，核心放在容積計算、管委會空間與停車空間權屬，希望增加住宅實際可使用面積，讓居住公設與停車空間的負擔更清楚。

截至2026年9月，相關改革仍在法制作業階段，目前市場上的建案仍依現行制度辦理。

一、一般電梯規劃納入免計容積

現行《建築技術規則》第162條列有機電設備、安全梯、緊急昇降機機道等免計容積項目，一般昇降機機道目前仍計入容積。

虛坪改革規劃將一般電梯納入免計容積，因應高齡化與無障礙住宅需求，讓原本占用容積的電梯空間釋放後，可以增加專有住宅空間。

二、管委會空間設定合理額度

現行規定將機電、安全梯、緊急昇降機及管委會空間等合併計算免計容積額度，部分建案因此出現大型交誼廳、娛樂設施等公設。

內政部目前規劃將基地容積1%作為管委會空間免計容積上限，並保障小型社區至少可設置20平方公尺管理空間。

改革方向就是把免計容積優先留給真正需要的社區管理與安全設施。

三、車位、車道朝專有部分調整

現行法定停車空間屬共用部分，實務上部分車道面積會分攤到全體住戶權狀。

內政部規劃修正《公寓大廈管理條例》，將停車位、車道及必要停車空間朝專有部分調整，並可核發權狀、明確歸屬。

新制度完成後，停車空間成本將更集中反映在實際購買車位者，住宅公設與停車空間也能分開呈現。

四、公設比25%～30%屬政策規劃目標

內政部2024年提出虛坪改革初步方案時，曾估計整體公設比可下降約5至10個百分點，一般住宅有機會出現約25%至30%公設比產品。

這項數字屬政策規劃階段的估算。

實際公設比仍會受到基地大小、建築高度、梯廳、防災設備、機電空間、戶數及設計方式影響，因此未來每個建案的降幅會有所差異。

五、權狀單價與車位價格將重新分配

虛坪改革主要改變的是坪數與權利面積的分配方式。

住宅專有面積增加、公設面積下降後，同一總價換算出的每坪單價可能改變；停車位與車道成本也會更明確反映在車位價格上。

房屋總價仍受到土地成本、營造成本、區位與市場供需影響。

因此購屋時應同時比較：

• 房屋總價
• 主建物面積
• 附屬建物面積
• 公設比
• 車位價格
• 實際可使用空間

六、目前建案仍適用現行制度

截至2026年9月，現行《建築技術規則》第162條仍維持原規定，《公寓大廈管理條例》的停車空間改革也仍在研議修法程序。

內政部已表示，未來正式施行時，將針對已興建建案、都市更新案件等設置過渡條款、宣導緩衝期與正式施行日期。

因此現在購買預售屋，可直接向建商確認建照申請時間、共有部分計算方式及未來適用制度。

阿明提醒

虛坪改革真正改變的是住宅坪數怎麼分、停車空間由誰負擔，以及免計容積怎麼使用。

一般電梯朝免計容積調整、管委會空間設定合理額度、停車位與車道朝專有化處理，是目前三大改革方向。

購屋族未來比較新舊制建案時，重點放在總價、主建物實際坪數、住宅公設與車位成本，會比只比較表面上的每坪單價更準確。