房屋繼承 vs 贈與 vs 買賣懶人包｜3種傳承方式稅負差異一次看懂
文／賣厝阿明 知識＋
房子留給下一代，常見方式有繼承、贈與、二親等買賣。
三種方式差異最大的地方，在於移轉當下要繳什麼稅、下一代未來出售時成本怎麼認定，以及持有期間怎麼計算。
一、3種方式先看這張表
| 項目 | 繼承 | 贈與 | 二親等買賣 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 免申報、免徵 | 一般用地稅率20%～40%累進 | 原則由賣方負擔；符合自用住宅條件可申請10%優惠 |
| 房屋契稅 | 免徵 | 6%，由受贈人負擔 | 6%，由買方負擔 |
| 遺產／贈與稅 | 計入遺產稅 | 超過年度免稅額後計算贈與稅 | 真實付款並證明資金來源，可按買賣處理 |
| 未來出售成本 | 繼承時房屋評定現值＋公告土地現值，按CPI調整 | 受贈時房屋評定現值＋公告土地現值，按CPI調整 | 實際買進成本及可證明費用 |
| 房地合一持有期間 | 可併計被繼承人持有期間 | 自受贈取得日起算 | 自買賣取得日起算 |
繼承取得房地，契稅及土地增值稅均免申報；贈與房屋則有6%契稅，土地贈與按一般用地稅率課徵土地增值稅。
二、繼承｜移轉當下稅負較集中在遺產稅
2026年遺產稅免稅額為1,333萬元。
另外還可依家庭情況扣除：
- 配偶：553萬元
- 直系血親卑親屬：每人56萬元
- 父母：每人138萬元
- 喪葬費：138萬元
- 其他符合規定的扣除項目
因此遺產稅要依全部遺產、家庭成員及扣除額個別計算，沒有固定「遺產2,721萬元以下都免稅」這條規則。2025年起課稅遺產淨額5,621萬元以下稅率10%，其上再分15%、20%級距。
繼承最大的稅務特色，是日後出售若適用房地合一稅，取得成本採繼承時房屋評定現值＋公告土地現值，再按CPI調整。
持有期間則可以把被繼承人的持有期間一起算進去，對房地合一稅率可能相當重要。
三、贈與｜當下就會出現土增稅、契稅與贈與稅
2026年每位贈與人每年贈與稅免稅額為244萬元。
不動產贈與價值，以土地公告現值＋房屋評定標準價格計算，不是用市場成交價。超過年度免稅額後，再依10%、15%、20%累進稅率計算。
土地贈與採一般用地土地增值稅率，依漲價幅度適用20%、30%、40%；房屋則由受贈人按核定契價繳納6%契稅。
受贈人未來出售若適用房地合一稅，成本同樣以受贈時房屋評定現值＋公告土地現值，按CPI調整計算。
贈與的持有期間則從受贈取得日起算。
四、二親等買賣｜金流證明是核心
父母與子女、祖父母與孫子女等二親等內親屬辦理買賣，稅務機關會檢查交易是否真實。
買方須能提出：
- 實際付款證明
- 自備款來源
- 銀行貸款紀錄
- 完整資金流向
而且買賣價款來源須由買方自己負擔；由賣方貸與，或由賣方提供擔保協助借款的價款，稅法仍可能按贈與處理。
二親等買賣案件即使確實成交，仍須依規定向國稅局辦理贈與稅申報，由國稅局確認交易性質。
真正的買賣交易，子女未來出售時，可以把實際買進價款及符合規定的取得費用列為成本，這和繼承、贈與以公告現值及房屋評定現值計算成本有明顯差異。
五、二親等買賣還要算父母這一端的稅
二親等買賣不是只有子女取得成本較高。
父母出售當下，還可能發生：
- 土地增值稅
- 房地合一稅或舊制財產交易所得稅
- 印花稅等交易成本
土地如果符合自用住宅用地條件，真實買賣可申請10%土地增值稅優惠稅率。
因此用買賣方式傳承，必須把父母現在的售屋稅負＋子女未來的出售成本一起算。
六、阿明提醒
三種方式可以用一句話整理：
繼承：移轉當下免契稅、免土增稅，未來出售成本以繼承時公告現值及房屋評定現值為基礎，持有期間可併計上一代。
贈與：當下會有土增稅、契稅與可能的贈與稅，未來出售成本以受贈時公告現值及房屋評定現值為基礎。
二親等買賣：需要完整付款及財力證明，父母當下可能產生售屋稅負，子女則以實際買進價格建立取得成本。
房產傳承真正要比較的是「現在移轉成本＋未來出售稅負＋家庭傳承安排」三筆帳。
房屋取得年代、公告土地現值、房屋評定現值、父母原始取得成本與子女未來出售時間不同，結果就會完全不同，正式移轉前最好先由地政士或會計師依個案試算。
