房地合一稅哪些錢能扣？仲介、裝修可以 房貸利息、管理費踩線就被剔除
【M傳媒／懶人包】
賣房申報房地合一稅，成交價不是直接拿來課稅。依現行規定，可先扣掉原始取得成本，以及取得、改良、出售房地所支付的必要費用。真正能不能扣，重點在這筆錢跟買房、改善房屋或完成這次交易有沒有直接關係。
第一類：買房時的成本可以列
買進房屋、土地的原始價金可以列入成本。
取得房地直到可使用前支付的契稅、印花稅、代書費、登記規費、公證費、買進時仲介費等，也可以列入。
房屋土地完成所有權移轉登記前，向金融機構購屋借款所支付的利息，也可計入成本。
第二類：裝修有條件可以列
取得房屋後進行裝修，只要工程能增加房屋價值或效能，而且效益不是2年內就耗盡，可列為增置、改良或修繕成本。
國稅局要求保留裝修合約、工程明細、統一發票或收據、匯款紀錄及施工前後照片。單有估價單，缺乏實際施工與付款證明，可能遭剔除。
第三類：真正為了賣房花的錢可以列
出售房地直接產生的必要費用，包括：
賣方仲介費、廣告費、交屋相關清潔費、搬運費、預售屋換約費等，都可依實際支出及證明文件申報減除。
高雄國稅局最新案例也提醒，屋主違反專任委託契約支付的違約金不能列。實際成交房仲收取的仲介費可以扣，因違約產生的10萬元支出與完成房地移轉沒有直接必要關係，因此不得減除。
這些持有成本不能列
取得房屋後持有期間支付的房屋稅、地價稅、管理費、日常清潔費及房貸利息，屬於持有房屋期間的支出，不能當成房地合一稅成本或費用。
土地增值稅也不是直接整筆列入費用，現行規定僅有符合特定計算條件的部分，可依規定另外減除。
發票不齊 現行最高認30萬元
2026年現行規定，出售房地無法提出費用證明，或提出的費用低於成交價3%，國稅局可按成交價3%認定費用，最高以30萬元為限。
這30萬元是費用認定標準，不是在已申報的實際費用之外再多扣一筆。
阿明整理
房地合一稅申報可以簡單分成三條線：
買進房子花的必要成本，可以列。
真正增加房屋價值的長期改良，可以列。
為了完成這次出售直接支付的必要費用，可以列。
房貸利息、管理費、房屋稅等日常持有成本，以及違反契約產生的違約金，則不屬於一般可減除項目。
裝修、買房、賣房所有單據最好從第一天就留下。少一張證明，最後可能就是多一筆房地合一稅。
