國有地是釘子戶？危老協參上路，建商卻直言：成敗還是卡在不確定性
【M傳媒房產中心】
過去談到危老重建，業界最怕遇到的不是鄰居反對，而是「基地裡卡了一塊國有地」。因為國有地依法不能隨便賣，整合常常因此破局，甚至被戲稱是「重建案最大釘子戶」。
不過近年國家住都中心推動「危老協參」機制，讓國有地不再只是旁觀者，而是可以被價購、或以地主身分參與重建。營建業者指出，目前已協助台北市與新北市共15案危老重建核定通過，首件完工案為新北市永和中山路案，已於2025年12月完成重建，象徵國有地碎片化問題開始有解方。
過去國有地一卡，整案就死
營建業指出，以前民間推動危老，只要基地內夾雜國有地，幾乎就等於宣告難產。
原因很簡單，國有地不能像私人土地一樣自由買賣，程序冗長又保守，導致整合過程中，只要有一筆國有地沒辦法處理，整個案子就會停擺。也因此不少實務圈都私下說過一句話：「危老不是怕住戶，是怕國有地。」
危老協參機制，讓國有地變成參與者
現在「危老協參」的作法，是由國家住都中心評估後，將國有地價購，或以地主身分參與重建分回權利，不再只是消極卡關。
營建業者認為，這讓原本碎片化、無法整合的國有地，開始有機會進入危老體系，也讓不少卡關多年的案子重新啟動，永和中山路案就是第一個實際落地的案例。
換句話說，國有地不再只是「不能動」，而是有機會成為重建的一部分。
但建商直言：還是有兩大不確定性
不過，業界也坦言，「危老協參」不是萬靈丹，目前仍有兩個關鍵風險。
第一，住都中心不是每案都會買。
國有地是否價購，仍需符合條件與整體評估，不是地主或建商提出來，政府就一定接手。一旦評估沒過，案子還是回到原點。
第二，分回條件與行政流程存在變數。
即使住都中心願意參與，仍須以「創造公有地最大利益」為原則，分回比例、程序審議、行政流程，都可能拉長整合時間。若條件談不攏，實務上仍可能讓危老案卡住。
業者直言，危老本來就要求「100％地主同意」，只要國有地那一塊談不成，整案就無法動工，即使有協參制度，成敗關鍵仍然掌握在國有地是否順利進場。
有些案子，乾脆改走都更
也有建商透露，部分基地若夾雜國有地，實務上乾脆改走都市更新路線，而不願痴痴等待住都中心是否價購、何時參與、分回怎麼談。
因為對開發商來說，時間成本比價格還重要。危老若卡在行政流程，拖個三年五年，資金與融資壓力反而更大。
表面解套，實務仍是耐心與整合戰
整體來看，「危老協參」確實替國有地參與重建開了一扇門，也讓過去被視為死局的基地，有機會重新啟動。
但在實務操作上，仍是一場耐心與制度磨合戰。國有地不再是一定卡死的釘子戶，但是否能順利轉身成為「合作地主」，仍取決於評估標準、分回條件與行政效率。
業界私下形容：「危老協參是開門了，但門後面還有好幾道鎖。」能不能真的加快都市更新節奏，還有待更多實案驗證。
