社宅政策急轉彎：是務實調整還是責任外包？包租代管反客為主的隱憂
【M傳媒房產中心】
當官方資料顯示實體社宅僅三分之一可入住，而被定位為輔助工具的政策卻已悄悄成為主力，這場以「市場替代政府」的居住正義實驗，正引發對未來的深刻擔憂。根據國土管理署統計，截至 2025 年底，全國直接興辦社會住宅總數為 12.26 萬戶，其中已完工可入住的僅約 4.2 萬戶，佔比三分之一。
與此同時，「包租代管」的有效契約數已達 10.48 萬戶，幾乎與前者並駕齊驅。
這一組此消彼長的數據，正是當前社會住宅政策風向轉變的最直白寫照。內政部近期調整住宅政策配置，將直接興建目標下修，轉而擴大包租代管規模。
政策轉向：一場被數據驅動的退守
數據背後，是政府在土地、財政與行政三重夾擊下的艱難選擇。賴清德政府提出的 8 年「百萬租屋家庭支持計畫」，在其上任後正經歷結構性調整。
規劃從原先的直接興建 25 萬戶、包租代管 25 萬戶，轉向多元興建 18 萬戶、包租代管 32 萬戶。減少的那 7 萬戶直接興建，被加到了包租代管的任務中。
內政部給出的官方理由是多元的：土地取得困難、財務負擔太重、空屋太多需活用。國土管理署坦承，台北、新北、桃園及台中等都會區面臨蛋黃區土地稀缺的困境。甚至有官員提及，考慮到空餘住宅多集中於都會區，未來社宅將轉為 「區位優於數量」 的推動原則。
數字迷思：被擊破的土地與空屋藉口
「土地稀缺」成為政策轉向的首張擋箭牌，卻難以服眾。早在 2023 年競選期間，行政部門就公開宣稱 25 萬戶社宅目標可行，並已盤點出超過 7 萬戶的社宅用地。賴總統上任後也曾宣布，已盤點 227 處國公有基地，結合老舊宿舍改建，預計可興建 9 萬戶社宅。民間團體與在野黨質疑，這些基地如今去向不明，政府並未給出交代。另一個常被引用的數據是全台約有 91.4 萬戶低度使用住宅。然而，行業專家指出，其中近三分之一已處於待租或待售狀態，其餘多位於偏鄉，其餘多位於偏鄉，與就業通勤需求錯位。
關鍵的是，空屋數量不等於租屋供給量。將包租代管規模建立在這片流沙般的空屋數據之上，其穩定性與可達性存疑。
政策迷航：輔助工具反客為主的結構性危機
真正的爭議焦點，在於兩種政策工具本質的截然不同。實體社會住宅是政府直接提供的穩定公共資產，是實質意義上的 「居住權保障」。
而包租代管本質上是一種「使用權的社會化」，透過稅賦誘因引導民間空屋進入市場，租期與品質不穩，政府對租金控制的槓桿效應較弱。
品質落差是另一個難題。政府新建社宅具備現代化規劃與完善公共設施，而包租代管的房源多為老舊公寓或隔間套房，其機能、無障礙設施與消防安全隱憂普遍存在。
最令人憂慮的是對「租屋邊緣人」的衝擊。民間房東基於管理成本考量，必然傾向選擇低風險租客。
這使得高齡者、身心障礙者等重度弱勢族群，即便持有政府補助，仍可能在市場上四處碰壁。
而政府興辦的社宅，則可以不挑租客，直接接住這些最需要保障的群體。
短視與長痛：加速老化的社會結構性危機
政策短視的代價可能是深遠的結構性危機。全國約有 156 萬戶屋齡超過 30 年的住宅，這些老屋正以驚人的速度老化。
若政府政策不引導增加新屋供給量，未來出租住宅品質惡化將是大問題。大量房屋老化速度遠超人口老化速度。
房產趨勢分析師陳定中直言，政府手中缺乏足夠的實體存量，單純仰賴補貼與代管，容易引發補貼轉嫁房東、進一步推升市場租金的副作用。
這種對包租代管的路徑依賴，無法在市場上形成「比價效應」，對平抑都會區高租金幾乎無濟於事。
國際視野：他山之石如何攻玉
對比國際，更能看清台灣社宅政策的嚴重滯後。法國政府提供的社宅存量約占總量的 20% 至 25%，韓國甚至達到 30% 以上。
台灣即便完成賴清德總統原先承諾的 25 萬戶目標，佔全台房屋總量的比例也不到 3%。這個比例，離能形成「市場調節器」功能的公共存量，相差甚遠。
結構性矛盾：居住政策兩難困境
這不僅僅是數字的博弈，更是台灣在居住正義上面臨的結構性挑戰：快速積累的閒置資源與日益尖銳的居住需求之間難以跨越的鴻溝。
當「蓋房」速度無法滿足「達標」壓力時，政策的天平發生了傾斜。
這場從「蓋房子」到「發補貼」 的策略轉型，其成敗將取決於一個核心問題：政府能否設計出強有力的制度，確保那些最需要幫助的人，不僅僅是紙面上的數字，而真正擁有一個安穩的「家」。
過去，房子是鋼筋水泥的承諾；如今，居住正義變成契約文件上的空洞數字。政策轉向也許節省了短期財政，但失去的是用於未來城市結構的錨定。
資訊參考 https://www.chinatimes.com/newspapers/20260205000207-260202?chdtv
