土方卡關效應發酵 房市走向兩極化 專家點名三類物件最抗壓
近來營建業頻傳工地停擺、推案延後，「土方之亂」成為市場熱議焦點，也讓不少購屋族對房市走向產生疑慮。住商不動產八德站前加盟店、昱興土地開發店東劉凱瑞指出，這波土方亂象並非單一工程問題，而是政策上路後配套尚未到位，導致整體營建體系出現結構性卡關。短期內雖尚未明顯推升房價，卻已悄然改變建商推案節奏與購屋民眾的風險認知，房市結構正逐步走向「不齊跌、不齊漲」的分化格局。
劉凱瑞進一步說明，所謂「土方之亂」，源自政府自今年 1 月 1 日起全面實施「營建剩餘土方全流向管制」，要求運土車輛加裝 GPS 並搭配電子聯單，以全面掌握土方去向，防堵非法棄土與掩埋行為。政策立意雖然正確，但在執行層面卻出現明顯落差。以全台約 1.5 萬輛砂石車為例，實際完成合法機具改裝者僅約 3,000 輛，加上合法土方處理場（土資場）數量有限，導致運能與收容量雙雙受限，形成嚴重塞車，土方處理成本也因此被迫拉高。
在房市影響層面，劉凱瑞指出，短期內因整體市場去化速度偏慢，多數建商傾向自行吸收增加的成本，或選擇暫緩推案，使土方成本尚未立即反映在房價上；然而從中長期來看，結構性成本墊高已成定局。以一般住宅大樓為例，只要涉及地下室開挖，單坪造價勢必增加，未來一旦市場回溫，相關成本終將反映在售價上。
至於中古屋價格是否因此下修，劉凱瑞認為，重點並非「跌或不跌」，而是市場如何「分化」。在目前氣氛偏保守的情況下，對於資金壓力較高、投資客退場，或有換屋需求的屋主而言，確實為買方創造了更大的議價空間，但條件良好的物件仍具備相對支撐力。
在此環境下，劉凱瑞建議購屋族可優先關注三類物件：第一，屋齡 5 年內的新古屋，因取得成本相對較低，屋主若有轉手需求，價格彈性較大；第二，中古透天厝產品，因不涉及地下室大規模開挖，受土方成本影響相對有限，且具備獨立生活空間與停車優勢；第三，管委會運作穩定的中古大樓社區，不僅管理與維護品質較佳，也能降低中小型建商預售案可能面臨的爛尾風險。
以高雄市場觀察，劉凱瑞指出，隨著城市交通日益壅塞，捷運與輕軌宅的便利性將逐步被放大，目前相關價差尚未如雙北市場般明顯，仍具備布局空間；此外，隨著紅線劃設與停車管理趨嚴，是否具備車位（包含機械車位）已從加分條件轉為購屋族的剛性需求。
他總結，土方之亂更像是一場房市的「壓力測試」，並未導致房價全面崩跌，卻加速市場汰弱留強。對買方而言，與其預測整體房價走勢，不如回歸產品本質，審慎評估地段、類型與潛在風險，才能在動盪環境中做出相對穩健的購屋決策。
