【情情來了】賠售還要報稅？嚴意情：虧錢也要申報，沒報小心被罰！
文／嚴意情｜明深地政士事務所主辦代書
每逢5月報稅季，情情就會接到一堆私訊問：「我房子賠錢賣，還要報稅嗎？」
答案是：要！
很多人以為「沒賺錢就不用繳稅，不繳稅就不用報稅」，這個觀念在房地產交易裡是大錯特錯。
今天情情就用一篇短文，幫大家釐清「賠售到底要不要申報」、「申報了有什麼好處」、「沒申報會怎樣」這三個最常見的問題。
賠售也要申報！關鍵在「制度」不是「賺賠」
依現行稅制規定，不論交易結果是賺是賠，只要發生不動產所有權移轉，原則上就涉及申報義務。
但是否需要繳稅，則要看計算結果。「要不要申報」和「要不要繳稅」是兩件事，千萬不要搞混。
以2016年1月1日為分界：
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2016年1月1日以後取得的不動產：適用房地合一所得稅制度。完成所有權移轉登記的次日起30日內，就要向國稅局辦理申報。即使賠售，也要申報。
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2015年12月31日以前取得的不動產：適用舊制。財產交易所得併入年度綜合所得稅申報，於次年5月申報期間一併處理。
情情小提醒： 實務上最常見的錯誤，就是搞不清楚自己的房子適用新制還是舊制，導致申報時程錯置。如果不確定，趕快翻一下權狀上的取得日期！
賠售申報有好處：損失可以「遞延扣抵」
很多人不知道，賠售申報其實不是壞事。
依規定，如果交易結果是損失，可以列為「財產交易損失」，並在當年度抵減同類型的財產交易所得。
舉例來說：
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今年賣A房賠50萬
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同時賣B房賺80萬
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兩筆損益可以互抵，只就30萬的所得課稅
如果當年沒有其他財產交易所得可以抵，這個損失還可以在最長3年內遞延扣抵。
情情小提醒： 這個損失只能抵「財產交易所得」，不能抵薪資所得、利息所得等其他類別。不要把期待放錯地方！
成本怎麼算？不是「買價減賣價」那麼簡單
很多人以為房地合一稅的賺賠，就是「賣價減買價」。錯！
課稅基礎是：實際取得成本＋相關必要費用。
可以認列的成本包括：
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契稅
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仲介費
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規費
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其他相關必要支出
重點：所有費用都要有憑證！ 沒有單據，國稅局不認列，你就只能少扣、多繳稅。
繼承、贈與取得的房子：小心「帳面損失」變成「應稅所得」
這點很多人會忽略，情情特別提醒。
如果房子是繼承或贈與取得的，取得成本不是當初被繼承人或贈與人買的價格，而是：
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繼承時：房屋評定現值＋公告土地現值
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贈與時：同樣以公告現值為基礎
這個成本通常遠低於市價。所以即使你覺得「阿公當年買100萬，我賣500萬好像賺不多」，但國稅局看的不是阿公的買價，而是你繼承時的公告現值。
結果就是：你以為的「小賺」，在稅法上可能是「大賺」，甚至你覺得賠錢賣，算出來還是要繳稅。
情情小提醒： 繼承或贈與取得的房子，出售前一定要先試算，不要憑感覺判斷賺賠。
沒申報會怎樣？補稅＋罰款等著你
如果未依規定期限辦理申報，稅捐機關會：
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核定補徵稅款
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視情節進行裁罰
實務上，如果是「主動補報」、資料完整、情節輕微，還有機會減輕處罰。但如果被查到才補報，罰款就難逃了。
情情小提醒： 不要賭國稅局查不到。現在房地產交易資料全部連線，賣了沒報，系統一抓就知道。
情情總結：賺賠都要報，成本要留單，不懂就問專業
不動產交易的稅務處理，核心重點不在「賺不賺錢」，而在：
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是否符合申報要件（新制30天內、舊制5月報稅）
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成本是否完整舉證（所有單據都要留）
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適用制度是否判斷正確（新制還是舊制）
情情最後一句話： 房地交易金額大、稅務複雜，不要自己亂猜。賣房子前後，花點時間諮詢專業地政士或稅務人員，幾千塊的顧問費，可能幫你省下幾十萬的稅金和罰款。
明深地政士事務所｜主辦代書 嚴意情
情情來了，我們下次見！
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