山哥解析：房市冷、高齡化加速，「以房養老」需求為什麼爆增？
【群洋國際地產集團 總經理 張惠山】
最近不少人問我，為什麼「以房養老」這麼火？其實很簡單，台灣人口結構真的變了，65歲以上人口占比突破兩成，加上房市轉冷，很多長輩不想賣房、也不想靠小孩養老，這個選擇自然就變熱門了。
根據金管會最新統計，截至2025年底，全台16家銀行累計核貸以房養老案件已經破萬，總核貸額達605億元。光是2025年一年，就新增1,359件、96億元，創下開辦十年來新高。你沒看錯，大家對這個產品接受度，真的是一路飆升。
我自己觀察，2025年成長明顯的原因主要有三個：
第一，房市不好賣。六都建物買賣移轉量年減24.5%，長輩想賣屋不容易，出租報酬又下降，乾脆用房子換現金，自己養老。
第二，房價高漲。尤其雙北地區，房子值錢，換算下來每個月可以領的養老金也跟著水漲船高。
第三，政策加持。以房養老不算入72-2條不動產放款限額，銀行承作誘因自然提高。
如果看區域分布，北北基地區核貸件數和金額仍最高，分別有5,057件、405億元。不過就增速來看，高屏區、雲嘉南成長最快，高屏區全年件數年增17.89%、核貸額度年增24.66%，整個南部區域接受度提升明顯。
銀行承作結構也很集中，六大行庫幾乎承作九成以上。合庫銀累計3,350件、213.53億元居首，土銀2,723件、130.85億元緊追其後，華銀和一銀分列第三。北市部分，一銀去年新增逾240件，主因都會區長輩對以房養老接受度高，觀念逐漸改變，房價又高，換算下來每月生活金額足夠實用。
談利率，近三年央行升息影響下，貸款利率略升，但多數銀行仍控制在3％以下。高齡化、少子化、觀念轉變，以及政府長照政策配套，都是支撐這個市場持續成長的基礎。
總結來說，「以房養老」之所以能這麼快被市場接受，不只是因為產品本身好，而是房市環境、人口結構與政策支持共同作用的結果。長輩可以保有居住尊嚴、不必完全依靠子女，銀行也有利可圖，市場自然就熱了起來。
未來我看，隨著人口結構持續老化，這個市場還會繼續擴張。如果你是長輩，也不用擔心，「房子是你的資產，你的退休生活，你說了算」。
我是張惠山（山哥），群洋國際地產集團總經理，下次再跟大家聊更多房產觀察。
