危老條例修法草案出爐！專家：未來不再只拚快，也要拚整合品質

M傳媒房產中心／M編

危老重建制度即將迎來重大轉折。現行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》原定施行至116年5月31日，面對全台30年以上老宅突破500萬戶、人屋雙老與居住安全壓力，內政部已通過修正草案，擬將條例更名為《都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例》，並刪除施行期限，讓危老重建從短期加速政策，走向長期常態制度。

這次修法不是單純延長危老，而是重新調整遊戲規則。內政部指出，修法重點包括納入老宅延壽機制、精進重建適用範圍、新增捐贈社會住宅及福利設施容積獎勵，以及擴大租稅優惠，目的在於兼顧建築安全、居住品質、公共利益與城市永續。

第一個重點，是危老不再落日。過去不少屋主與建商擔心危老條例屆期失效，趕在期限前送件，導致市場出現「先卡位再說」的心態。修法若順利完成，危老重建將轉為長期制度，不再只靠期限壓力推動，也有助於讓地主、住戶、建商與地方政府用更完整的時間規劃整合。

第二個重點，是防止商辦、飯店「搭便車」。內政部這次明定，重建合法建築物的住宅使用比例須達二分之一以上，目的是避免飯店、商辦等非住宅類型藉危老制度取得大量容積獎勵，偏離改善居住環境與提升住宅安全的初衷。

這項改變對都會核心區影響不小。過去部分單一產權商業建築，因整合成本較低，反而比老舊住宅更容易走危老重建。新制若上路，未來商辦、飯店想走危老模式，可能必須拉高住宅比例，或擴大整合周邊住宅基地，單一產權快速改建的優勢將被削弱。

第三個重點，是小基地容積獎勵下修。內政部表示，未達500平方公尺的重建計畫，容積獎勵上限將下修為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍。過去危老對基地規模限制較少，使都會區出現不少基地過小的「紙片屋」或破碎化開發，新制希望透過降低小基地獎勵誘因，引導地主擴大整合，提高施工安全與重建品質。

這對小基地地主與建商來說，短期可能是利空。過去小基地危老案靠容積獎勵就能拉高開發效益，但新制下，若基地未達500平方公尺，容獎上限縮小，開發坪效與財務誘因都會受到影響。未來危老不再只是「百分百同意就趕快做」，而是更重視基地規模、施工風險、整合能力與產品品質。

第四個重點，是公益回饋換容積。內政部指出，重建面積達500平方公尺以上，且配合提供社會住宅及福利設施者，可享有最高基準容積15％的容積獎勵。 這項設計等於把危老重建從單純私人資產更新，導向兼具社會住宅、福利設施與公共利益的城市更新工具。

不過，M傳媒提醒，這項公益容獎雖然方向正面，但實務上仍有挑戰。多數危老基地原本就偏小，若要提供社宅或福利設施，必須有足夠基地規模與財務能力支撐。對大型基地或整合能力強的建商來說，可能是新的加分工具；但對小基地地主而言，門檻並不低。

第五個重點，是新增租稅優惠。內政部表示，修法比照都市更新條例，新增協議合建稅賦優惠，原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，可減徵40％土地增值稅與契稅；修繕施工期間及完工後2年內，地價稅及房屋稅可減徵50％。 這代表危老政策不只鼓勵拆除重建，也開始把「老宅延壽、機能復新」納入制度。

M編觀點：

這次危老修法，表面上是常態化，實際上是危老2.0的重新定義。

過去危老重建最大優勢是快，百分百同意、審查程序相對單純，讓許多老舊建築有機會快速更新。但也因為太快、太鬆，市場出現小基地紙片屋、商辦飯店搶容積、城市開發破碎化等問題。

新制方向很清楚：危老未來不只追求速度，也要追求住宅本質、基地規模、施工安全與公共回饋。

短期來看，小基地危老案可能降溫，商辦飯店類案件也會被迫重新評估；但長期來看，若能引導更多基地整合，並把老宅延壽、社宅福利設施與危老重建結合，對城市安全與居住品質未必是壞事。

對地主來說，未來不能只問「容積能拿多少」，而要問「基地能不能整合到500平方公尺以上」、「住宅比例是否符合規定」、「是否有能力提供公益回饋」。對建商來說，危老不再只是快速開發題材，而是考驗整合、資金、營造與公共溝通能力。

危老常態化，不代表危老更好做；反而代表危老從短跑變成長跑。真正能走到最後的，不會是只想搶容積的人，而是能把老屋安全、城市景觀、住戶權益與公共利益一起算進去的團隊。