國產署再推14宗國有地上權招標　權利金底價34.7億、8月24日開標

M傳媒房產中心／M編

財政部國有財產署再度釋出國有土地地上權標的。國產署公告115年第4批14宗國有土地招標設定地上權案，標的分布全台9個縣市，合計面積約4.53公頃，權利金底價總額達34億7,178萬餘元，預計於115年8月24日開標。

本次釋出標的橫跨北中南，包括基隆廟口商圈、林口運動中心周邊、桃園航空城、台中干城重劃區、台南平實營區等熱門區位，區域條件各具特色。其中台中市、台南市各3宗，桃園市2宗，新北市、基隆市、宜蘭縣、新竹縣、南投縣、高雄市各1宗。國產署指出，本批地上權存續期間皆為70年，地租年息率為3.5％，其中1％隨申報地價調整，2.5％不隨申報地價調整。

在本次14宗標的中，有6宗為首次列標、8宗為重新公告招標。重新列標案件中，最受市場關注的包括台中市東區練武段4-1地號，以及台南市東區平實營區土地。前者位於台中干城重劃區，面積4,034平方公尺，使用分區為商業區，權利金底價近4.76億元；後者面積7,512.51平方公尺，權利金底價約8.43億元，為本批權利金底價最高標的。

國產署官員指出，台中干城重劃區與台南平實營區地上權土地所剩不多，具區位稀缺性，也因此重新列標後，是否能吸引開發商重新評估，成為本次開標觀察重點。尤其台中、台南近年新案供給與交屋壓力升高，建商購地態度轉趨保守，地上權案雖可降低初期土地取得成本，但未來開發用途、融資條件與市場接受度，仍會影響投標意願。

首次列標土地則涵蓋住宅區、商業區及工業用地，類型相當多元。其中台中豐原永豐段甲種工業用地鄰近既有產業聚落，具備產業使用潛力；新竹縣新豐鄉商業區用地鄰近車站生活圈，則具商業開發想像空間。對地方市場而言，這類標的若能順利引入民間投資，有機會帶動周邊土地活化與區域機能補強。

新北市林口區麗林段土地同樣受到關注。該地距離林口運動中心約400公尺，鄰近三井OUTLET及機場捷運林口站，區位條件不差。不過，國產署說明，該筆土地為國市共有，地上權及地上建物不得辦理一部讓與，因此較適合酒店式公寓、長照機構、產後護理之家或家族自用等特定用途，不一定適合一般住宅大規模推案。

至於外界關注的台北市松南營區與高雄亞灣特貿四B土地，本次並未列入公告。官員表示，松南營區預計於下一批、也就是9月21日再行公告；高雄亞灣特貿四B則預計明年上半年才會公告，顯示國產署在大型精華地釋出節奏上，仍會視市場景氣與開發條件審慎安排。

M傳媒觀察，地上權案的優勢在於國家保有土地所有權，民間取得一定期間使用權，可降低一次性購地壓力，也符合國有土地活化方向。但地上權市場與所有權市場本質不同，買方或開發商不能只看權利金底價，還要評估地租、存續期間、融資可行性、未來轉讓限制、產品定位與終端市場接受度。

尤其在房市交易量縮、銀行授信趨嚴、建商資金配置保守的環境下，地上權不一定等於容易標脫。今年6月國產署第2批10宗地上權案全數流標，已反映市場對地上權開發案的評估更加謹慎。

M編觀點：

國產署這次釋出14宗地上權標的，區位確實不差，但市場能不能買單，關鍵不只在地段，而在「開發後賣不賣得動、租不租得出去、貸不貸得到」。

過去土地稀缺時，建商看到精華地就有興趣；但現在房市進入資金控管期，開發商會更在意現金流、去化速度與產品風險。地上權雖能降低取得門檻，卻也因沒有土地所有權，對住宅買方、銀行融資與轉售市場形成一定限制。

這一批開標結果，將是觀察下半年土地市場溫度的重要指標。如果指標案順利標脫，代表市場仍願意為好區位買單；若再度流標或標脫率不佳，則意味開發商對未來房市仍偏保守。