資深房東真心話：老屋活化與友善經營的三大策略
最近不少房東朋友問我，老屋到底該空置等增值，還是出租？作為群洋國際地產集團總經理，我長期協助房東活化資產、參與社會住宅包租代管計畫，想跟大家分享：把老屋投入租賃市場，對房東、社會、家庭都是三贏。
首先，老屋出租，不只是讓房子有「用」，更能創造穩定現金流。
空置房屋不會增值，反而可能折舊、維護費用增加。以一間老公寓為例，假設月租 3 萬元，持續出租 6 年，累積租金收入可達 216 萬元。這筆現金流能直接支撐房貸、維修或其他投資需求，對房東來說實際效益非常明顯。
再來，我們來比較自用房屋滿 6 年的免稅額。
依房地合一規定，自用房屋持有滿 6 年，出售可享 400 萬免稅額，超過部分按 15% 課稅。換算下來，如果增值 400 萬，需繳納稅額 60 萬元。對比出租累積的 216 萬現金流，你會發現長期出租的現金收益遠高於一次性享免稅的增值額。更重要的是，出租還能持續創造收益，而出售後資金一次性入袋，未來就沒有持續流入。
此外，成為友善房東還有稅務上的優勢。
透過合法出租並參與「社會住宅包租代管」或公益出租人計畫，不僅能讓房屋活化，還能享有三重減稅：
綜合所得稅：每屋每月 1.5 萬元租金收入免稅。
房屋稅：比照自用住宅稅率 1.2% 課徵。
地價稅：同樣可享自用優惠稅率 0.2%。
這不只是節稅，更是將資產轉化為穩定現金流，同時對社會有正面貢獻。房屋不再是空置等待增值的沉重負擔，而是可持續創造收益的資產。
最後，作為友善房東，管理上也可以輕鬆許多。
委託信譽良好的包租代管業者，可以處理修繕、收租、租客篩選及糾紛等繁瑣事務，降低風險，真正省時省力。對房東來說，這是一種合法、安心且長期穩健的經營方式。
總結來說，把老屋投入租賃市場，除了實現現金流最大化，還能享稅務優惠、降低持有成本、支持社會住宅，完全符合「友善房東」的理念。相比空置等待增值或只依靠自用免稅額，出租老屋顯然更具財務與實務效益。
我是張惠山（山哥），群洋國際地產集團總經理。
我們深耕新北，長期協助房東合法經營老屋資產，將房產轉化為穩定收益與社會價值。讓房子不只是屋頂，更是一份持續流入的生活保障與家庭資產。
