不動產雙殺下的新局：政策冷鋒＋成本烈焰，未來三年是「買方市場」
作者／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富
最近台灣房市真的很熱鬧，但不是熱漲，而是熱亂！央行第七波信用管制像一股冷氣，把買氣瞬間凍住；同時間，政府嚴格管工程廢棄物，土方清運成本暴漲幾倍，開發商利潤被「火烤」。冰火夾擊下，買方觀望、賣方成本爆表，交易量更創下歷史新低。
為什麼會這麼亂？政策、成本、信心三角夾擊
房市現在陷入困境，其實有三個主因：
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政策緊縮
央行透過降低貸款成數、嚴審授信條件，直接壓抑資金動能。投資型買盤和部分換屋族受到打擊，2025年全台買賣移轉棟數整整掉了25.5%。 -
成本結構上漲
土方清運費暴漲，建商利潤被侵蝕，理論上有拉高房價的壓力，但政策冷凍又讓價格上不去。 -
市場信心脆弱
買方怕跌價、貸款難拿；建商賣不出去、成本壓不下。結果就是「量縮價僵」，市場靜止但壓力鍋裡的能量持續累積。
市場亂象其實是「價格重訂」的生存遊戲
當成交量低到快撐不下去，建商就不得不降價。像富華創新在大里溪畔推案，把價格回到三年前水準，再配裝修，買氣就爆了。這種「點狀降價→區域蔓延」的模式，是現在市場的真實寫照。
換句話說，市場不是崩盤，而是「先量後價、個案下修」的生存淘汰戰。
未來三年走勢：先跌後漲的U型行情
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未來12～18個月：急跌期（價格發現期）
這段時間是買方最有力的「黃金窗口」。迫於現金流壓力的建商，會成為主要的「讓利源」。議價空間可能5%～10%甚至更高。建議購屋者注意：-
開價高但賣很久的餘屋
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財務槓桿高的建商新案
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18～24個月：緩漲期（結構重構期）
第一波價格修正去化庫存後，市場逐漸回溫，房價支撐回到「地段、產品、建商品牌」這些基本面。漲幅不會太大，但分化會明顯，強者恆強。
購屋者生存指南：靠策略，不靠運氣
這波亂市，也是自住型買家撿便宜的大好機會，但重點不是等最低點，而是用「現金優勢＋議價紀律」鎖定真正划算物件：
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強化財務體質：多準備自備款，留利率空間，貸款審核仍具競爭力。
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價值偵探模式：別被建商成本上漲說辭迷惑，多比對實價登錄找合理價差。
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耐心與紀律：設定目標價，不因市場恐慌退縮，也不追高。
總之，政策與成本交織的風暴，會洗掉投機泡沫，讓房市回到「居住＋長期資產」本質。未來三年，誰能保持清醒、準備充足，就能在亂市中撿到真正便宜，為自己打造穩健資產基礎。
