告別搬遷惡夢！「先建後拆」都更模式崛起 全台指標案例一次看

M傳媒／綜合報導

傳統都市更新最讓居民頭痛的，莫過於「先拆後建」期間無處可去的搬遷噩夢。為解決此痛點，近年來政府與民間積極推動「先建後拆」的都更模式，借鏡日本經驗，從台北信義區到桃園中壢，多個指標性案例陸續開花結果，試圖翻轉都更的艱難形象。

什麼是「先建後拆」？翻轉傳統都更順序

傳統都更多半是先把老房子拆了，居民在外租屋漂泊數年，等新大樓蓋好再搬回。而「先建後拆」則是先在基地內或鄰近地區蓋好新大樓，等居民、店家無縫搬入後，再拆除舊建物進行下一階段開發。

這種模式能大幅減少居民搬遷痛苦，也確保在地服務不中斷，因此被視為更人性化的都更解方。

日本「大手町」啟發：企業不搬遷也能都更

「先建後拆」概念在日本東京「大手町」地區發揮得淋漓盡致。該區域是金融、貿易、媒體總部核心地帶，建物老化急需更新。

為確保大型企業在更新過程中正常營運，大手町運用「土地交換、先建後拆」手法，先在鄰近地點興建新大樓，讓企業遷入後，原址再進行拆除與新建。這讓參與更新的企業在興建期間仍可於原址持續運作，不受都更工程影響，有效提升所有權人參與意願。

台灣實踐案例一：信義兒福「連鎖式都更」幼兒園不停課

國家住都中心借鏡東京經驗，在台北市信義區推動全台首例「連鎖式都更」信義兒福公辦都更案。

該案總面積達2.83公頃，攜手國美、順天、大陸、冠德、遠雄等5家建商，投資額達190億元。為確保兒福中心幼兒園在地服務不中斷，優先啟動B1-1「種子基地」興建新幼兒園，完工後原幼兒園直接搬入，實現「搬家一次」就完成的都更。

全案規劃5個開發區塊，A基地將打造「全齡友善生態社區」，配置高齡友善住宅與長照設施；B基地則結合青年創業、共享辦公與托嬰中心，形成「職住合一」生活圈。全案預計2032年前陸續完工。

台灣實踐案例二：新明市場「市場共生社宅」攤商原地安置

桃園市中壢區新明市場大樓，陪伴當地人超過35年，因被鑑定為海砂屋，結構安全日益堪慮。

桃園市長張善政拍板，該案將採 「先建後拆、原地安置」 方式重建。市府將先在周邊停車場設置中繼商場，確保現有攤商權益。未來新大樓樓下為新型態傳統市場，樓上則規劃約140戶社會住宅，並導入長照、公共托育、身障就業等公共服務機能。總經費預計投入超過17億元，目標2027年動工。

台灣實踐案例三：廣慈社宅保留5%作為「中繼住宅」

除了大規模都更案，社會住宅也扮演「中繼」角色。台北市廣慈博愛園區社會住宅，共釋出1,520戶，是台北市最大型社宅社區。

早在2018年開工時，市府即規劃特別保留5%比例，提供給都更、危老改建期間有中繼居住需求的民眾申請。這讓周邊老舊社區住戶在參與都更時，有就近安置的選擇，不必擔心無處可去。

台灣實踐案例四：新北「都更中繼宅」瞄準弱勢與海砂屋住戶

新北市政府推動 「都更中繼住宅短期安置計畫」 ，優先服務都更案內的65歲以上長者、身心障礙者及海砂屋住戶等弱勢群體。

目前已在新莊、三重、土城等地提供86戶中繼住宅，預計2027年擴增至400戶。市府也與租賃公會合作，媒合民間租屋資源，提供更多元彈性的安置選擇。

為何「先建後拆」仍未全面普及？

儘管「先建後拆」好處多，但推行仍有現實挑戰：

1. 土地難求：要在寸土寸金的都市中找到夠大的「種子基地」優先動工，本身就是一大挑戰。

2. 資金壓力大：前期需同時負擔新建與後續拆除成本，對政府或開發商財務都是嚴峻考驗。

3. 整合意願仍困難：都更最難的「住戶整合」問題依然存在，要讓所有權利人對更新後分配達成共識，過程依然漫長。

從信義兒福的「連鎖式都更」、新明市場的「市場共生社宅」，到廣慈與新北的「中繼住宅」政策，「先建後拆」正從理想逐步落地。它讓都更不再是一場強迫居民「先流離、再返家」的噩夢，而是能無縫接軌、原地安居的城市轉型新路徑。

示意圖／google map