不買地也能開旗艦店！量販業轉向「地上權戰場」搶地布局，全聯、好市多成最大贏家
【M傳媒房產中心／專題報導】
土地價格高漲，開店成本節節攀升，量販與零售巨頭也不得不改變策略。過去一味砸重金買地自建的時代，似乎正悄悄畫下句點。取而代之的，是一場無聲卻激烈的「地上權爭奪戰」在全聯、家樂福、好市多等企業紛紛投入後，這場戰局已成為零售通路的新主戰場。
近年來，台中堪稱地上權開發的典範城市。好市多南屯、北屯兩店，以及家樂福文心店，皆是向市府標得公有地地上權而開發。這些基地位於交通便利、人口密集區域，不僅降低了開發門檻，也讓企業能更靈活配置資金。最新案例則是全聯在台中干城重劃區打造的「全台最大複合式旗艦店」，耗資超過5億餘元標下約2,000坪地上權基地，歷經五年終於完工，即將正式登場。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，這波轉向地上權開發的趨勢，其實反映出零售業在高地價環境下的生存智慧。他分析：「對企業來說，向民間地主租地風險太高，隨時可能漲租或被收回；但政府釋出的地上權案件通常年限長達50至70年，租金公式透明、契約保障高，能讓企業更精準掌握成本。」
換句話說，這是一種「低風險、長期穩定」的經營策略。以量販業為例，土地本身並非主要獲利來源，現金周轉效率才是關鍵。卓越不動產估價師聯合事務所所長楊祥銘指出：「過去自購土地建店的企業，常常被龐大的地價綁死資金，導致營運壓力沈重。如今地價動輒每坪數百萬，透過地上權方式反而更划算，能把資金投回展店、數位系統升級與物流改善，創造更高報酬率。」
此外，與政府洽談地上權的效率也遠高於民間。楊祥銘進一步說：「相比要面對多位地主協商，政府案只要一個窗口，流程清楚、時間可控，這對企業來說是極大優勢。」尤其許多地上權基地位於新興重劃區，土地形狀方正、規劃彈性大，也更符合大型商場與量販店的需求。
值得注意的是，這股「不買地」風潮不僅侷限於量販業。包括統一集團、餐飲品牌與連鎖藥妝通路，都陸續出手標下政府地上權基地，用來興建商場或旗艦門市。從策略角度來看，這不只是成本控管，更是一種抗通膨、避險的長線布局。
政府釋出地上權的背後，其實也反映出地方財政與都市更新的雙重考量。地方政府藉此活化公有土地、引入投資與就業，同時穩定租金收入。而企業則透過長期租賃方式，降低資金壓力、快速展店。雙方可說是「各取所需、雙贏共榮」。
以台中為例，南屯與北屯地上權案相繼吸引國際量販巨頭進駐，不僅提升了地方商業能量，也帶動了周邊房市熱度。房仲業者觀察，凡是地上權大型開發案落腳區，周邊住宅交易量往往明顯提升，顯示商業機能帶來的附加價值正逐步擴散。
當然，地上權制度也並非毫無風險。專家提醒，企業仍須評估租期結束後是否具續約彈性、租金調整機制與政府政策變化等長期因素。若管理不慎，仍可能面臨租期屆滿需搬遷或續約成本飆升的問題。不過在穩定法規與長期經濟預期下，地上權對大型零售通路而言，依舊是「不買地也能長住」的關鍵解方。
M觀點：
在地價動輒破億、土地開發競爭白熱化的時代，量販通路早已不再迷信「擁地自營」的老模式。地上權開發讓企業能以更低資金門檻站穩據點，同時推動地方發展、創造就業機會。當台灣房市進入高價常態，這場「不買地革命」可能才正要開始。未來十年，誰能在地上權市場搶得先機，誰就可能是零售通路的下一個霸主。圖／google map
