下斡旋前想先驗屋？房仲業者直言：九成屋主不會同意
《M傳媒房產中心／專題報導》
買房想先驗屋再下斡？業內人士透露殘酷現實：大多數賣方都不願意！
「我想帶驗屋師去看房，確認沒問題再下斡旋金！」這是許多購屋族在看中理想物件後常有的心聲，但現實卻往往不如人意。近期在各大購屋社團中，不少買家分享自己想在簽約前先請專業驗屋人員檢查屋況，卻頻頻遭到房仲與屋主拒絕的經驗，引發廣泛討論。
理想很豐滿，現實很骨感
在台灣的房屋交易流程中，「下斡旋」是指買方表達購買意向並支付一筆誠意金的行為，通常發生在買賣雙方價格達成初步共識，但尚未正式簽約的階段。許多買家認為，在這個關鍵時刻先請專業驗屋師檢查房屋狀況，再決定是否繼續交易，是保障自身權益的合理要求。
「賣厝阿明」指出，理想跟現實不一樣，房仲跟屋主90%都不會同意在買方下斡旋前就讓驗屋師進入檢查，更何況如果是有房客的狀況更不容易。這種情況在當前房市交易中相當普遍，反映出買賣雙方在交易前期信任基礎薄弱的问题。
為什麼屋主不願意？
房仲業者私下透露，賣方拒絕讓未下訂的買方進行驗屋，主要基於幾個現實考量。首先，專業驗屋過程相當耗時，通常需要2-4小時，期間會動用各種儀器檢測，包括敲擊磁磚檢查空心、測量牆面平整度、檢查電路配置、測試排水系統等，對屋主生活干擾大。
其次，如果每位有興趣的買方都要帶驗屋師來看房，屋主需要反覆配合，這在實際執行上確有困難。更重要的是，驗屋後若買方因檢查出的問題放棄購買，這些檢測結果可能成為後續其他買方議價的依據，對屋主相當不利。
房仲業者分析，從賣方角度來看，在還沒有收到任何訂金的情況下，就要暴露房屋的所有問題，確實承擔著較大風險。通常屋主會希望買方先表達購買誠意（如下斡旋），再談進一步的房屋檢查事宜。
折衷方案有這些
面對這樣的市場現實，購屋族該如何保障自身權益？房產專家建議了幾種折衷方式。首先，自行準備簡易驗屋工具，在看房時進行基礎檢查。例如攜帶硬幣輕敲磁磚檢查是否空心、用彈珠測試地板平整度、以手電筒照射牆角檢查有無漏水痕跡，這些都是不需專業工具也能進行的基本檢查。
其次，可以在下斡旋時在契約中附加「驗屋條款」，明確記載若驗屋結果有重大瑕疵，買方有權無條件解約並拿回全額斡旋金。這樣既能保障買方權益，也能讓賣方感受到買方的誠意。
賣厝阿明建議，若有預算，正式交屋時的「初驗」可找驗屋團隊協助，透過專業儀器詳加檢驗。驗屋團隊的收費行情是依坪數而定，一次約1萬至3萬元不等。
有房客的物件更複雜
對於目前仍有房客居住的出租物件，情況更為複雜。賣厝阿明指出，這類物件要安排驗屋更是難上加難。除了要協調買賣雙方時間，還需考慮房客的居住權益與隱私，通常房客並沒有義務配合賣方的售屋流程接受房屋檢查。
在這種情況下，買方可能只能從房屋外觀、公共區域及房客允許查看的部分空間來判斷屋況，直到交屋後房客搬離，才能進行完整的檢查。這無疑增加了購屋風險，也需要買方有更高的風險承受度。
在房市交易中，「驗屋」幾乎已成常態。與其堅持先驗屋後下斡，不如在現行遊戲規則下尋找保障自己的方式，例如加強自身驗屋知識、下斡時明確載明驗屋條款，或是選擇信譽良好的建商與房仲。畢竟，購屋是人生大事，如何在理想與現實間取得平衡，才是達成交易的關鍵。
