少子化浪潮襲台 偏鄉空屋率飆升 房市分化風險增
【M傳媒房產中心／專題報導】
少子化問題愈發嚴峻，最新內政部統計顯示，今年9月底人口數為2,331萬7,031人，已連續21個月出現負成長。人口減少的現象不僅影響勞動力與消費市場，也正悄悄改寫房市格局。全向科技房產中總監陳傑鳴指出，日本過去的人口負成長經驗顯示，都市邊陲及偏遠鄉鎮住宅最容易陷入「負資產」困境：房子賣不掉、租不出，還得繳房貸、地價稅及管理費，而台灣正逐步走向類似狀況。
根據統計，全國低度使用住宅（即空屋）比率超過20%的鄉鎮市區，今年已從去年的20個暴增至31個，其中宜蘭礁溪空屋率高達29.89%、新北市萬里區29.83%、三芝區26.12%。換言之，這些區域平均每三到五間房屋，就有一間處於閒置狀態。陳傑鳴分析，這反映出房市供給過剩、需求不足的結構性問題逐漸浮現，也凸顯持有成本可能轉為負擔的風險。
人口外移、就業機會不足、生活機能弱化，是偏鄉地區房屋轉手及出租難的主要原因。
持有者不僅可能面臨價格下修，還需負擔房貸利息、房屋稅、地價稅及管理費，形同「資產轉負」。陳傑鳴指出，日本郊區距都心超過一小時車程的地區，類似現象已相當普遍，台灣偏鄉區域未來若無有效產業與交通支撐，恐將步上同樣軌跡。
觀察房市負資產風險集中區域，陳傑鳴歸納出三大特徵：
第一，人口持續外移且老年人口比例高，例如北海岸、花東部分鄉鎮；
第二，產業與交通條件薄弱，通勤時間長、就業機會少，削弱自住需求；
第三，房市過去曾有短線投資或炒作案例，一旦買氣退潮，價格修正幅度更大。
面對這些挑戰，陳傑鳴建議房屋持有者應重新評估持有目的與機會成本。若房產非自住、租金報酬低、區域未來發展有限，應考慮趁市場仍有買氣時出售，以降低未來價格下跌的風險。同時，持有者應做好現金流與風險控管，避免高槓桿操作，並預留至少半年以上房貸償付備用金，應對市場波動。
他指出，台灣房市正進入「區域分化」時代。台北、台中、高雄等都會區核心地段因就業機會與生活機能集中，房價仍具支撐；但中南部非都會、北部山海線及偏遠鄉鎮，人口稀疏化問題將推升持有風險。未來投資人與自住客都應回歸實際需求及區域基本面，審慎評估購屋地點與長期持有能力，才能避免在少子化與人口負成長浪潮下，淪為下一波「房產負資產化」受害者。
M觀點：人口負成長與少子化已是不可逆趨勢，房市也將因地區差異出現明顯分化。
對購屋族而言，選對地點、重視生活機能與就業條件，才是避免資產貶值、保護自身財務安全的關鍵。偏鄉與邊陲地區的房產，未來將面臨「空屋壓力大、價格下滑、持有成本高」的三重考驗，唯有謹慎評估與風險控管，才能在台灣房市的新局中站穩腳步。
