「房市成交量急凍，價格卻像黏在牆上的口香糖，怎麼扯都扯不下來？」 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
市場交易量縮超過四分之一，但價格僅小幅回檔，精明的購屋族正在市場暗流中尋找進場的黃金機會
冷風吹過房市大街，台灣六都加新竹的房市交易正經歷近八年來最冷的寒冬。根據最新統計數據，今年前10個月六都建物買賣移轉棟數累計僅約16.8萬棟，年減率高達26.6%，幾乎回到2017年的水平。新竹市場更是慘淡，第二季成屋成交量同比暴跌約66%，預售屋市場同樣一蹶不振。
數據會說話：市場進入「量縮價穩」新常態
這波房市寒流來得又急又猛，從數據面來看，全台房市已經正式進入「量縮價穩」的盤整階段。2025年10月，六都建物買賣移轉棟數合計為16,989棟，雖然月增5.7%，但與去年同期相比仍衰退13.5%。新竹市場的冷卻速度更為驚人，2025年第二季的成屋住宅每坪中位數約為33.9萬元，較前年同期下滑約5%，成交量卻大幅萎縮約66%。預售屋市場同樣冷清，上半年預售件數在1至7月僅約902件，年減高達84.1%，顯示市場觀望氣氛濃厚。
這種全面性的交易量萎縮，背後是政策緊縮、國際經濟逆風與市場供需失衡三重因素共同作用的結果。央行連續的選擇性信用管制、銀行的自主性房貸緊縮，以及國際局勢的不確定性，讓買賣雙方陷入前所未有的拉鋸戰。
區域表現各異：從急凍到微溫的市場光譜
台北市作為政經核心，房價抗跌性依舊最高，但這波寒流也讓部分精華區物件出現難得的鬆動跡象。信義區、內湖區不時可見因資金壓力或移民規劃而釋出的急售房源，議價空間明顯增加。
新北市各重劃區的價格保衛戰打得激烈，林口、板橋、三重等區建商紛紛推出隱形降價手法，包括送裝潢、家電等變相優惠。對購屋族來說，選擇交通便利、生活機能成熟的重劃區，不僅抗跌性強，也能保障自住品質。
桃園房市正面臨航空城效應的考驗，青埔特區成屋量大，買方選擇多，議價空間隨之擴大。根據市場觀察，想在桃園進場的購屋族，可優先鎖定捷運沿線成熟社區，雖然單價較高，但轉手性與自住便利性都具有明顯優勢。
台中市因科技廊帶支撐，房市表現相對穩健，中科周邊住宅需求仍然旺盛，但買方越來越挑剔，特別注重建商品質與社區規劃。對預算有限的購屋族來說，可以考慮海線或有實際產業進駐的區域，避免單靠題材炒作的區塊。
台南房市在南科題材退燒後，熱度明顯下降，永康區代銷坦言，建商現在反而等買方上門。自住族應多比較成屋，選擇生活機能成熟的舊市區，不僅價格合理，也更符合日常需求。
高雄房市隨著台積電題材退燒而回歸基本面，楠梓區房仲指出，買方更加理性，會仔細評估公共工程進度與區域發展。首次購屋族可考慮市郊成熟社區，雖然增值空間有限，但居住品質相對穩定。
新竹房市則出現明顯的理性回歸，竹科工程師下標前會仔細評估，不再盲目追價。建議自住族優先挑選生活機能完善、釋出量較大的成熟社區，既能保障居住品質，也能利用市場冷清期爭取議價空間。
政策與資金雙重壓力：房市低迷的深層原因
這波房市調整並非偶然，而是政策與市場力量共同作用的必然結果。中央銀行自2024年9月19日的第七波選擇性信用管制，被市場視為一道清晰的分水嶺，徹底改變了遊戲規則。銀行的「自主性」收緊房貸，成為壓抑今年房市買氣的另一股「無形之手」。與2024年上半年相比，當時儘管有政策限制，但市場資金仍相對寬鬆，銀行為了爭取客戶，房貸審核與撥款流程相對流暢。然而，進入2025年，銀行端普遍面臨資金成本上升、風險控管趨嚴的壓力。
國際局勢的不確定性同樣為房市蒙上陰影。台美之間的關稅談判至今仍未有明確定案，這種「未定之天」的狀態，對台灣經濟帶來了巨大的不確定性。當人們對未來感到不確定時，會傾向於減少非必要性的開銷，而購屋，作為一項金額龐大、影響深遠的決策，自然會被延後或暫緩。
買方市場來臨：自住客的黃金機會點
對於有自住需求的購屋族來說，這波房市調整反而提供了難得的機會窗。市場由賣方市場轉向買方市場，意味著購屋者有了更多的選擇和更大的議價空間。過去與自住客競價的，可能很多是資金充裕的投資客。如今他們退場，自住客面對的競爭者減少，市場回歸到更理性的自住需求。賣方的態度也開始軟化，這為購屋者創造了過去幾年難得一見的議價空間。
更重要的是，購屋心態可以更從容。不再有「再不買就更貴」的恐慌感，購屋者可以有更充裕的時間看房、比價、做功課，從而做出更適合自己的選擇。
未來展望：盤整期後的房市新格局
展望未來，台灣房市很可能會經歷一段時間的盤整，然後朝向更健康的市場結構發展。「精誠所至，金石為開」，對於有剛性需求的購屋者來說，只要耐心尋找、仔細比較，還是有機會在市場中找到符合需求的物件。對於賣方而言，面對當前的市場環境，需要重新調整預期，認清市場已經轉變的事實。與其堅持高價導致物件長期滯銷，不如適度調整價格，加速資金回流。
房市寒冬何時結束尚無定論，但可以肯定的是，市場永遠在循環。
對於有自住需求的購屋者來說，與其試圖猜測市場的最低點，不如回歸自身需求與財務能力，在價格合理的區間，選擇適合自己的物件。畢竟，「家的價值不在於價格，而在於遮風避雨、安穩生活」。在這波市場調整中，保持理性、做好功課，才能成為真正的贏家。
