虛坪改革會把「買房認知」打回原形，市場將陷入比價黑暗期
【M傳媒房產中心】
最近很多網友問阿明，如果台灣哪天真的走向實坪制，把虛坪、公設比通通攤開算，房價會不會直接崩盤？
阿明先講一句不中聽的：房價不一定會跌，但很多人的買房認知，會先碎一地。
現在市場賣房，其實不是在賣坪數，是在賣感覺。一間實際能用25坪的房子，包一包寫40坪在賣，廣告說得美輪美奐，大三房、氣派格局、會館泳池樣樣來。買方看到一坪50萬，心理就先過一關。但如果哪天改實坪，同一間房變成25坪賣2000萬，帳面一算，一坪80萬，你說市場不震盪嗎？總價沒變，但腦袋完全轉不過來。
很多人嘴上說支持改革，其實心裡最怕的就是被照妖鏡照到。以前可以跟朋友說「我一坪50萬買的」，聽起來還行；以後只能說「我一坪80萬」，旁人只會默默喝水。不是房子變貴，而是你終於看清楚自己花了多少錢換多少生活空間。
阿明在房產社群看很久了，建商比誰都懂人性。大家不是怕貴，是怕看起來貴。所以虛坪的存在，本來就是替價格穿外套。實坪一來，外套脫掉，市場只剩赤裸裸的空間價格。很多以前靠「單價好看」撐場面的案子，會瞬間講不下去。
最有感的不是老公寓，而是這十幾年公設比越堆越高的新案。泳池、會館、KTV、交誼廳，賣的時候叫生活品質，改成實坪後就變成你真的花錢買的東西。很多人會第一次發現，原來自己買的不只是家，而是一整包裝潢與感覺。
投資客也會卡住。以前很好操作，一坪低、好帶風向、好轉手。實坪一算，價格現形，買方會開始問：「我到底住幾坪？」不再只是問一坪多少。當市場開始算帳，而不是憑感覺追價，成交速度自然慢下來。
所以虛坪改革真正動的不是價格，而是市場邏輯。台灣房市二十年來只問一句話：一坪多少？以後可能會變成：我實際用幾坪？這一轉，很多銷售話術直接失效。
很多人幻想實坪制可以救年輕人，但現實是，它會讓房子沒那麼好賣。價格可能撐住，但買氣會冷靜，因為包裝被拆，認知被重算。房市將從「感覺型市場」，慢慢變成「算帳型市場」。
阿明常說：這幾年台灣人不是在買房，是在買一個被設計過的認知。虛坪是認知濾鏡，實坪是照妖鏡。
真正會焦慮的，往往不是還沒買的人，而是已經買的人。改制一來，大家才會發現，原來以前炫耀的不是空間，而是包裝。
最後只問一句：你在房市裡拚的，是居住空間，還是被包裝過的買房認知？
