屋主注意！賣房前這些沒做，小心錢沒拿到還被告！
【M傳媒房產中心】
最近網路上有很多討論，講房仲多辛苦、查東西多困難。但今天我們不談房仲，我們來談談賣房子的人，也就是你，賣方，該負什麼責任。
你可能覺得：「房子賣掉、錢拿到，不就沒我的事了嗎？」錯！大錯特錯！賣房子沒那麼簡單，如果有些該講的沒講、該做的沒做，買方事後發現，是可以回頭告你，要你賠錢甚至把房子還回來的！
今天就來跟你說清楚，賣房子有哪些躲不掉的義務，以及怎麼做才能保護自己，安心把房子賣個好價錢。
一、賣家最核心的責任：不是「交屋」就好，是要「擔保」
法律上，賣家有一個叫做 「物之瑕疵擔保責任」 的大帽子。簡單說，你不是把一個「驚喜包」丟給買家，而是對房子的 「特定狀況」 做了保證。如果保證不實，你就麻煩了。
1. 天條：絕對要主動講的「重大瑕疵」
什麼叫「重大瑕疵」？就是那種正常人知道後，很可能就不買，或會殺價殺很兇的問題。這種問題，你「知道卻不說」，在法律上可能被當成「詐欺」。
哪些算重大瑕疵？
房子本身的嚴重問題：
安全問題：海砂屋、輻射屋、主樑柱有嚴重裂縫、土壤液化沒處理。
住不了的爛問題：會漏到滴水的嚴重漏水、有甲醛毒氣、被白蟻蛀到爛。
法律或風俗上的大問題：
凶宅：在屋內發生「非自然死亡」（像兇殺、自殺）或因此死亡（像火災死在裡面）。這是法院認證一定要講的。
房子被設定：被設定二胎/三胎、被法院查封，導致可能過不了戶。
違建要被拆：已經被政府盯上，列為必拆的違建。
侵占鄰地：房屋有侵占鄰地問題沒有解決。
私設巷道：出入道路土地產權問題。
違法建築：增建/違建部分明確說明。
重點： 關鍵在於你 「知不知道」 。如果你明明知道卻裝傻不說，買家事後抓到，可以告你詐欺，要求退錢還屋，外加賠償，而且這個責任沒有五年期限的限制！
2. 誠實回答的義務：問你就要老實說
買家或房仲問你具體問題，你知道的就要老實講。比如：
「頂樓以前漏過水嗎？」（就算修好了，也要講「有，但修好了」）
「這房子有增建或違建問題嗎？」「這房子社區糾紛嗎？」「這是不是違法的工業住宅？」
故意說謊或誤導，就算那件事不算「重大瑕疵」，你也可能要賠錢。
3. 交出「說好的東西」的義務
合約上寫什麼，你就要給什麼。
坪數：如果實際坪數跟權狀差很多（比如公設被占用），可能要退錢或解約。
設備：說好附A牌冷氣，就不能換成B牌爛貨，而且要能正常用。
屋況：說是「現況交屋」，也不是交一間垃圾屋給人家，基本的乾淨能住要維持。
二、實務上最容易吵架的「模糊地帶」與自救法
法律條文是死的，但生活情境千奇百怪。這幾個灰色地帶最常出事：
1. 「在屋裡老死」算凶宅嗎？要講嗎？
法律上：在屋內「自然病死」（像老人壽終正寢）或「在屋外社區意外死」，一般不算是法律定義的凶宅。
實務上：我強烈建議，如果買家直接問「有沒有人在這裡過世？」，你最好誠實回答。 你現在瞞過去，萬一他以後從鄰居那邊聽到，100%會覺得被騙，馬上翻臉提告。誠實說清楚情況，反而是建立信任的開始。
2. 「我聽鄰居說…」的八卦，我要負責嗎？
原則：沒經過證實的八卦（像「聽說隔壁棟有人跳樓」），你不用負責去查或去傳。
但要注意：如果八卦是傳你的房子是凶宅，那你就有必要去搞清楚，然後跟買家說明真相。別讓謠言害了你的交易。
3. 「已經修好」的漏水，還要提嗎？
一定要！ 這是超級地雷！就算你補得跟新的一樣，「曾經漏過水」這件事本身，就是重要資訊。因為這代表某個地方可能比較脆弱。你不說，買家住進去後遇到大雨又滲水，他絕對會回頭找你算帳！
最好做法：主動跟買家說，哪裡哪年漏過，你是怎麼修的（最好有照片或保固書），並且在價錢上稍微反映這一點。這樣顯得你負責任，買家也比較安心。
三、賣家自保攻略：把「誠實」變成你的賣點
與其每天擔心會不會被告，不如主動出擊，把該做的事情做好做滿，讓誠信變成你房子的加分項。
簽約前，老實填好「不動產現況說明書」：
這份文件有法律效力，每一項都要認真勾選。這是你的護身符，證明你當時告知了哪些事情。
花小錢，做「售前健檢」：
花個幾千到一萬塊，請專業驗屋公司來檢查。
拿到報告後，你可以：
把小問題修一修，讓房子以最好狀態賣。
直接把報告給誠意的買家看，用科學證據告訴他房子很健康，這超有說服力！
大問題不想修？那就列為「已知瑕疵」，在價格上讓步，大家都明明白白。
整理一本「房屋履歷」：
把權狀、稅單、裝潢合約和保固書、社區會議紀錄等，全部整理好。這會讓買家覺得你是有條理、負責任的好屋主，信任感瞬間爆棚。
找「解決問題」的房仲，不是「一起抱怨」的房仲：
委售時，就把所有你知道的屋況告訴房仲，一起商量怎麼呈現。專業的房仲會幫你把「誠實告知」包裝成一種優點，用來吸引那些怕麻煩、重視安心、出價乾脆的好買家，幫你過濾掉奧客。
總結：賣房，是展示你人品的時候
把該盡的義務做好，不只是為了不被告。這是一場風險管理，也是在告訴市場：我是一個值得信任的賣家。
在這個網路發達、什麼祕密都可能被挖出來的時代，與其提心吊膽怕被揭穿，不如一開始就選擇坦蕩蕩。
最聰明的賣房策略，就是用透明的誠信，讓你的房子因為讓人「安心」而顯得更有價值。 這樣，你不只晚上睡得著，房子也更容易賣到理想的價格。
