誠信擔當，賣方應盡的法律義務是交易順暢的基石：林志雲觀點
【M傳媒房產中心】
作為臺中市不動產仲介經紀商業同業公會的理事長，我在房地產界服務已逾三十年，看過無數成功的交易，也處理過許多因資訊不透明而衍生的糾紛。今天，我想以公會領頭羊的角色，與各位賣方朋友懇談：在出售房屋時，誠實無欺地盡到法律義務，不僅是對買方負責，更是對自己的財產與信譽最好的保護，也是保障交易能順利、圓滿完成的關鍵。
賣方的核心責任：不只是交屋，更是「瑕疵擔保」
許多賣家可能認為，房子賣掉、錢拿到手，責任就結束了。但根據《民法》的規定，賣方負有「物之瑕疵擔保責任」。這代表您出售的不僅是房子這個「殼」，更包含對其「特定法定狀態」的保證。簡單說，對於一些會影響房屋價值與居住安全的重大問題，您有法律義務要主動且誠實地告知買方。
必須主動揭露的「重大瑕疵」
什麼是「重大瑕疵」？就是那些一旦公開，很可能直接影響買方購買意願或出價金額的根本性問題。刻意隱瞞這些已知瑕疵，不僅可能導致交易事後被撤銷，更有被追究法律責任的風險。
這些瑕疵主要包括：
影響結構安全的物理性問題：例如海砂屋（氯離子含量過高）、輻射屋、主要梁柱有嚴重裂縫等。
嚴重損害居住功能的狀況：像是反覆發生、難以根治的嚴重滲漏水，或是曾發生白蟻嚴重侵蝕等。
法律與社會觀念上的重大資訊：最典型的就是在專有部分（主建物內）發生的「凶宅」狀況（非自然身故）。這在法院實務中被明確認定為必須告知的資訊。
我們公會始終倡導，合法、透明、一切攤在陽光下的交易，才是保障各方權益，讓畢生積蓄得以安穩落袋的唯一正途。隱瞞或許能讓房子暫時以較高價格售出，但一旦東窗事發，隨之而來的法律訴訟、巨額賠償與信譽損失，將遠超過當初的獲利。
實務中容易忽略的「誠實告知」義務
除了上述重大瑕疵，在交易過程中的誠實以對，同樣是賣方的重要責任。當買方或受託的房仲經紀人就房屋歷史提出具體問題時，您應就「所知範圍」據實以告。
例如，當被問到「頂樓是否曾漏過水？」，即使已修復，誠實告知「曾有，但已於某年某月徹底修好」才是上策。蓄意說「從來沒有」，將來若買方從鄰居處得知實情，極易引發信任破裂與糾紛。誠信是交易的基石，一個負責任的賣家形象，反而能吸引到理性、重視安心感的優質買方，加速交易進行。
給賣方朋友的建議：用「主動透明」創造雙贏
與其被動地擔心是否被告，聰明的賣家應該主動管理風險，將「誠信」與「負責」轉化為自己物件的加分項。以下是公會給您的具體建議：
詳實填寫「不動產現況說明書」：這份文件具有法律效力，是證明您已履行告知義務的第一道防線。請務必逐項仔細、誠實填寫。
考慮進行「售前房屋健檢」：花費一筆有限的預算，請專業的驗屋機構進行檢查。您可以選擇修復發現的小問題，或直接將客觀的檢查報告提供給誠意的買家參考。這能大幅降低買方的資訊焦慮，用「確定性」來提升房屋的吸引力。
整理完整的「房屋履歷文件」：彙整權狀、歷年稅單、裝修合約與保固書、社區管委會重要通知等。這能展現您是一位有條理、負責任的屋主，從細節建立買方的全面信任。
選擇專業房仲，共同維護交易安全
一個專業、正派的房仲經紀人，絕對是您履約過程中的得力夥伴。優秀的經紀人不會鼓勵或配合任何違法、取巧的行為，因為這會讓買賣雙方都陷入巨大的法律與財務風險之中。
相反地，他們會依據專業，協助您妥善揭露房屋資訊、精準定價，並找到重視交易安全、出價誠懇的合適買家。我們臺中市仲介公會作為全國規模最大的同業公會，始終致力於提升從業人員的專業倫理與服務品質，推動產業的透明與進步。
林志雲結論
各位賣方朋友，出售房屋不僅是一次財產處分，更是一次個人信譽的展現。在資訊流通迅速的時代，誠實無欺是最穩健、風險最低的策略。
透過履行法定的告知義務，展現負責任的態度，您不僅能有效避免未來的法律風險，更能讓您的房產在市場中憑藉「安心」與「可信」的價值脫穎而出。讓我們共同努力，促成每一筆合法、安心、順利的房產交易，共創更健康的不動產市場環境。
