看到喜歡的房子，一定要先問銀行鑑價再出價嗎？
【中華民國不動產金融知識發展協會 理事長 呂崑富】
在房市交易過程中，不少民眾會詢問：「看到喜歡的房子，是不是一定要先請銀行鑑價，才能開始出價？」作為長期關注不動產交易及金融實務的觀察者，我認為這是一個需要釐清的觀念誤區。
銀行鑑價的角色與用途
銀行鑑價，主要是貸款參考依據，決定銀行願意提供的貸款成數及上限，並非決定房屋的市場成交價或屋主心理底價。換言之，鑑價只是金融工具，提供買方對自備款與貸款負擔的參考，而不代表出價的「通關密碼」。
銀行鑑價能夠提供三個重要資訊：
貸款上限：確認買方可貸金額，避免出價超過貸款能力。
風險控管：若成交價遠高於鑑價，可能造成貸款不足，增加財務風險。
議價參考：幫助買方評估出價是否合理，降低出價偏高風險。
呂崑富提醒，鑑價無法反映屋主的實際動機、競價情況以及市場即時氛圍，這些因素對成交結果同樣關鍵。
出價前更重要的市場功課
在實務操作中，除了銀行鑑價外，買方應重視以下幾個環節：
行情區間掌握：區域內同類物件的成交價格、坪數、屋齡、樓層等資訊。
屋主動機分析：屋主是否急售、換屋、資金壓力或試水溫，將影響議價彈性。
現場競價氛圍：是否有其他買方積極出價，或只是表面競爭。
自身財務承受能力：自備款比例、貸款成數、月付能力，以及風險心理準備。
這些資訊往往只有一線房仲與現場觀察才能提供，銀行鑑價無法完整呈現。
呂崑富建議
首購族：建議先了解市場行情，再決定是否進行銀行鑑價，以避免出價超出自身財務能力。
自住客：可將銀行鑑價作為安全參考，但不應完全依賴其結果作為出價依據。
投資客：除了鑑價，也應參考市場行情與預期現金流，重點在於利潤空間，而非單純照銀行鑑價出價。
呂崑富總結
銀行鑑價提供的是財務可行性參考，真正決定成交的因素，仍在於買方對市場行情、屋主心理、現場競價，以及自身資金承受力的掌握。
換言之，鑑價可以當作安全網，但出價的決策權和策略，仍需買方依據市場資訊、現場觀察與財務規劃自行判斷，才能出到「合理且具成交機會」的價格。
