「代書」叫了百年卻不是法定職稱！從土地代書到地政士　專家：買房別只看招牌名稱

文 / 賣厝阿明 知識+

買房、賣房、繼承、贈與，不少台灣人第一句仍是「找代書處理」。不過，「代書」其實是民間沿用多年的俗稱，現行法律正式職稱是「地政士」。真正涉及不動產登記、稅務與契約等專業服務時，民眾更該確認的不是對方叫不叫「代書」，而是是否具有合法地政士資格。

台灣的代書制度歷史相當久。臺北市政府地政局資料顯示，1902年日治時期即發布「代書人取締規則」，開始以許可制度管理代書業者；1923年後又區分司法代書人與行政代書人，由司法代書人協助辦理當時由法院管轄的不動產登記事務。之後名稱歷經司法書士等變化。

戰後土地登記改由地政機關辦理，1946年政府制定「臺灣省土地代書人規則」，「土地代書人」正式成為官方制度名稱，當時必須取得所在地地政機關核發的土地代書人牌照才能執業。1952年又公布「臺灣省土地代書人管理規則」，持續由地政機關管理。

1968年制度中斷　「代書」一度失去專業管理

制度真正出現重大轉折是在1968年。

內政部當年下令廢止土地代書制度，舊有管理架構中斷。臺北市地政局的制度沿革甚至直接形容，當時形成「人人可當代書」的局面。

這也是「代書」這個民間稱呼與現代專業資格逐漸分開的關鍵。

但今天不能因此解讀成任何人掛著「代書」名號，就可以合法替民眾辦理土地登記業務。現行《土地法》第37條之1明定，土地登記專業代理人須符合專業資格；非專業代理人擅自以代理申請土地登記為業，登記機關應不予受理。

1981年「土地登記專業代理人」上路

政府後來重新建立專業管理制度。

1975年《土地法》增訂第37條之1，授權中央建立土地登記專業代理人制度；1981年內政部發布「土地登記專業代理人管理辦法」，「土地代書」逐步被正式名稱「土地登記專業代理人」取代。

後續法制持續強化專業資格要求。《土地法》第37條之1明定土地登記專業代理人原則上應經考試或檢覈及格，並針對早期已執業人員另設過渡規定。

2002年正式進入「地政士」時代

到了2001年，《地政士法》公布，並於2002年4月24日施行，「地政士」正式成為法律上的專業名稱。臺北市地政局指出，當時考量「土地登記專業代理人」名稱過長，加上業務性質與地政高度相關，最終定名為地政士。

現行《地政士法》規定，國民經地政士考試及格並領有地政士證書，才得充任地政士；實際開業前，還須向地方主管機關辦理登記並取得開業執照。

地政士的工作也早已不只是「幫忙寫文件」。法定業務包括代理土地登記、土地測量、與土地登記有關的稅務、公證認證、提存，以及撰擬不動產契約或協議等。

「叫代書」不是重點　查資格才重要

民間繼續把地政士稱為「代書」並不罕見，但名稱本身無法證明專業資格。

真正與交易安全有關的是，受委託者是否具有地政士證書、有效開業執照，並依法執業。

現行《地政士法》第49條規定，未依法取得地政士證書，卻擅自以地政士為業者，可處5萬元以上25萬元以下罰鍰；即使取得證書，若沒有合法開業執照、未依法加入公會或執照失效而執業，也有相應罰則。

對一般民眾而言，房屋買賣動輒牽涉數百萬、數千萬元財產，還可能涉及所有權移轉、抵押權、稅務及契約責任。

因此，「代書」可以是大家習慣了上百年的稱呼，但在真正把權狀、印鑑、契約與款項交出去以前，更重要的是先確認：

眼前這位「代書」，是不是依法取得資格、可以合法執業的地政士。

稱呼叫錯通常不是最大問題，專業身分找錯，才可能真正影響財產權益。