預售屋解約暗藏貓膩？業內爆料：假交易為實價登錄定錨
預售屋市場驚傳「假解約」手法！據代銷業者透露，部分建商透過精心策劃的假交易與解約操作，為建案創造高價定錨效果，甚至願意承擔15%違約金來維持價格行情，背後隱藏著不為人知的市場操作手法。
預售屋市場近期出現一種特殊現象，據代銷業者私下透露，部分建案的高價解約案例可能是建商為實價登錄「定錨」而精心策劃的假交易。這種手法透過先創造高價成交記錄，再進行解約的方式，來維持建案的价格行情，即使需要承擔高達15%的違約金也在所不惜。
假交易手法曝光
根據業內人士透露，這種操作手法相當精密。首先建商會透過假買賣天價、寫假合約的方式創造一筆高價交易，並完成實價登錄作業。接著找記者報導創天價新聞，即使沒有登錄也會透過媒體釋放消息。最後在預售案場完銷後，再以假成交退場，進行真解約真登錄，避免被查獲。
房市專家Sway指出：「有些是真解約，有些是假解約，一切都是銷售技巧！」這種操作手法的目的是為了在實價登錄上創造價格錨點，影響消費者對房價的認知和期待。
違約機制運用
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，預售屋違約時，賣方「得」沒收買方違約金，但不得超過房地總價款的15％。也就是說，建商不一定要收違約金，如果要收也不能超過總價15％上限。
在實際操作中，真解約與假解約的違約金處理方式有很大差異。房市專家Sway透露：「真解約是：賣不好的建案、高價成交、行情下跌怕交不了屋、收0~5%解約金。」這意味著真正的解約案例中，違約金比例往往遠低於15%的上限。
市場現況與影響
近期預售屋解約量確實大幅增加。根據內政部統計，自從央行祭出限貸令後，每月平均解約件數由144件增至240件，增幅超過66%。2025年前五個月，全台七都預售屋解約量逼近千件，年增六成以上。
這些解約案例中，部分確實是投資客認賠退場。房地產網站「樂居」指出，今年出現大量解約的物件，多數為去年入手、持有期間不長的預售戶，顯示不少投資人擔心房價反轉，選擇提前止損。
但業內專家認為，這波解約潮中可能混雜了建商的「假解約」操作手法。市場傳出部分建案可能出現所謂的『假解約』，即建商早期透過特定買方拉抬成交價格與銷售率，在案場完銷後再陸續辦理解約，以美化表面數據。
消費者的困境
對於真正想要解約的消費者來說，現行制度存在明顯不公平。消基會指出，根據《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售。這使得消費者無法將房屋釋出、找尋其他買家減輕損失，還被迫接受「由建商回收、消費者單方面損失」的不對等條件。
預售屋市場的「假解約」現象凸顯了當前房地產市場的資訊不對稱與制度漏洞。
這種操作手法不僅扭曲了市場價格機制，也影響了消費者的購屋決策。對於一般購屋者來說，區分真實交易與假交易變得越來越困難。
專家建議消費者在購買預售屋時應更加謹慎，除了參考實價登錄資料外，也應該多方比較不同建案的價格行情，並注意建商的銷售手法與口碑。同時，主管機關也應該加強對預售屋市場的監管，確保實價登錄資料的真實性與透明度，維護市場的公平性與消費者的權益。
