預售屋轉賣「解封」漏洞？民眾陳情銀行限貸成功獲准轉讓

預售屋轉賣「解封」漏洞？民眾陳情銀行限貸成功獲准轉讓

近期房市傳出有預售屋買家透過特定陳情方式，成功獲得主管機關核准轉讓預售屋契約。這種透過「銀行緊縮導致無法交屋」為由的申請方式，正在投資客圈內流傳，引發市場關注。在央行限貸令與房市降溫的雙重壓力下，台灣預售屋市場正面臨一場無聲的風暴。近期投資圈流傳一種特殊的「解套」方式：預售屋買家只要向縣市政府官方網站或市長信箱陳情，表示因銀行貸款緊縮導致無法交屋並申請轉賣預售屋，就能獲得主管機關核准轉讓的通知文件。這種做法引發正反兩面的討論，也凸顯了當前房市政策的執行困境。

限貸令的預售屋困境

根據內政部統計，自2024年9月央行實施第七波選擇性信用管制以來，預售屋解約情況明顯增加。限貸令實施後10個月內，預售屋解約案件達到2400件，平均每月240件，較政策實施前的每月平均53件增幅逾4倍。這些數字背後，是許多預售屋買家面臨的資金困境。

市場專家分析，這波限貸令對第二戶買家和換屋族衝擊最大。第二戶房貸成數從未管制前的最高7成，直接下調至最高5成，導致買家出現龐大的資金缺口。加上銀行對貸款審核從嚴，許多預售屋買家確實面臨交屋困難。

陳情機制意外漏洞

在這樣的背景下，部分預售屋買家發現了透過陳情程序獲得轉讓許可的途徑。根據現行《平均地權條例》規定，預售屋買受人不得隨意將契約讓與或轉售給第三人，以避免市場炒作現象。但法規也設有例外情形，包括夫妻因法定財產制或共同財產制關係消滅等特定狀況。

實務上，部分買家透過向縣市政府陳情，陳述因銀行貸款緊縮導致無法履約的交屋困難，成功獲得主管機關的核准轉讓。這種做法在投資圈內逐漸流傳，成為預售屋投資人的潛在解套方式。

主管機關兩難處境

面對這類陳情案件，主管機關陷入兩難境地。一方面，內政部強調預售屋解約情況雖有增加，但占整體交易比例仍有限。根據官方數據，解約案件約占全部預售屋買賣交易40萬件的1.1%。另一方面，確實有部分買家因銀行貸款政策變化而面臨真實的交屋困難。

內政部近期也注意到預售屋市場的風險，正在研議強化預售屋履約擔保機制。重點包括規範買方所繳價金應專款專用於興建工程項目，以及要求賣方在契約中載明受託機構的信託專戶名稱及帳號，避免建商私自挪用資金。

市場專家的憂慮

預售屋轉讓「陳情解套」現象，反映了當前房市政策執行面的現實困境。

一方面，政府需要抑制房市炒作；另一方面，也要面對許多真實面臨交屋困難的買家。這個現象也凸顯了預售屋市場的資訊不對稱與制度漏洞。